賈康：政府壟斷土地抬高房價觀點不成立

賈康

隨著我國經濟的成長、社會與體制的轉型，房地產領域的重要性、復雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。有一種觀點認為，地方政府對土地的壟斷抬高了房價。我認為這種觀點其實是不成立的。設想一下，如果不是 政府代表國家所有的終極所有權來對土地實施管理，而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理，其結果也一定是壟斷性的。實際上真正的問題是： 面對自然壟斷，如何合理引導需求，實施供需動態平衡的制度安排，形成適應各社會階層的有效供給。

如果沒有有效的制度建設，僅靠在政策層面調來調去，就隻能越來越偏重“限購”等行政手段，難以真正解決問題。為此，需要通盤考慮，積極建立“雙軌統籌”的制度框架，即在一個合理的通盤規劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調節的商品房、產權房這一“市場軌”，得到合理、有效的並 行與銜接，從而優化土地資源配置。

在這個制度框架內，最高端的層面應該是由政府統籌管理，設計一個總體的全部國土開發的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，包括小區住宅怎麼建，從棚戶區改造、廉租房到

公租房，再到一般商品住宅乃至高端住宅，這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上，政府首先要管托底。這個“底”首先從廉租房托起，進而托到適應收入夾心層、年輕白領需要的公租房(平價長租房)。對於在市場軌上運轉的商品住宅、產權房，政府主要是在管規劃之下管規則，讓 相關主體公平競爭，讓有經濟實力的人通過運用消費者主權由自己做出選擇。

另外，在這一制度框架中，還有一重要內容———在不動產保有環節形成財產稅制度的調節和制約，即：除了在交易環節征稅之外，同時還要在保有環節征收房地產稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。房產稅改革，對以下四個突出問題將產生不可忽視的正面效應：一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高的問題﹔二是改變地方稅體系不成型的局面﹔三是使房地產調控新政體現治本的高水准﹔四是以不動產稅制度建設來抑制收入差距和財產差距擴大。

近年的房地產調控新政在運行一段時間以后取得了成效，也出現一些爭議。為提高調控的效果，我認為應該注意三個問題。

第一，從調控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線大城市———的確出現了房地產泡沫，但擠泡沫需要用柔性手段。現在我國社會處於矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導致一系列不好的結果，甚至可能帶來宏觀經濟風險(包括經濟問題政治化的風險)。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。例如，不少人希望房價回調50%，這種願望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為，我國商品房房價總體上回調50%，是國民經濟無法承受的。在非理性目標下求快，問題會更嚴重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后，還可能疊加性地出現一輪“經濟問題政治化”的副作用。

第二，在進一步做好房地產調控的過程中，需注重引入區別對待的方式，看清大趨勢與方向。對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待，才能擠去真正的泡沫。據我觀

察，中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進行中，中國三線城市中有房地產泡沫的很少。不能簡單地認為價格高就是泡沫程度高。如果調控新政不做這種 區別，那力氣就會使錯地方。

第三，需要謹慎對待集資建房。現在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的。然而，一旦這方面被放開，有實權的部門、有資源的部門馬上會鑽空子， 使這個事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點錢，但與市場價相比，那是微不足道的。房子建好后，按照行政級別進行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地產調控新政的內在精神是完全違背的。