武潔：“4天誕生5地王”釋放怎樣信號？

    年末將至，一二線城市土地市場突現一波詭異的“地王潮”。據《証券日報》記者和鏈家地產市場研究部統計，11月27日至11月30日這4天內，北京、上海、深圳、南京以及成都5地地王紀錄相繼被刷新。值得一提的是，北京的准地王和上海新晉地王的樓面地價均已超過3.38萬元?平方米，甚至此前南京不被看好的年內全國總價地王也成功出讓，上半年房企在土地市場的“沉默”局面似乎一下子升至“熱鬧非凡”。（《証券日報》12月4日）

　　假如一看到“地王”，便認定樓市要火，房價要漲，其實多少有些草率和武斷。如果根本沒有搞清楚地王產生的真實背景與現實狀況，僅僅是以價格為據來判定“地王”，更有望文生義之嫌。

　　事實上，雖然被叫做“地王”，而且還是4天之內誕生了5個“地王”。但是，5個“地王”其實有著不同的產生原因，至少在房地產業內並不覺得意外。例如，地王中單價高者，其實很大程度上緣於優越的地段，而以南京的年內全國地王為例，雖然總價高達56.2億元，但卻是底價成交，折合樓面地價7753元/平方米，而其周邊樓價已達15000-16000元/平方米，如果按樓面地價來看，“地王”還真是相當便宜。從這個角度來看，雖為“地王”，但其實並不能算作“天價”，而底價成交的“地王”，自然也不宜得出土地市場過熱的結論來。

　　可見，對於“地王”頻出，其實不必過於敏感，更不必因此便過度闡釋，得出樓市即將走出低迷，咸魚翻身的預測。至於樓市調控下，何以仍“地王”頻發，其實也是對樓市調控的誤讀。樓市調控的目的既然是房地產市場的健康平穩發展，當然並不意味著調控了就不允許出“地王”，假如明明出讓的土地位置相當不錯，體量又超大，卻不允許地價創新高，這本身恐怕無關調控，而有違背市場規律之嫌。不僅如此，樓市調控也絕非對房地產市場的打壓，經歷了一年的樓市低迷，樓市庫存減少，房地產商土地儲備的減少，同樣可能形成對后市的相對看好，以及對土地的新一輪競逐，作為市場的正常起伏波動，當然也無需大驚小怪，過度解讀。

　　應該承認，無論是優越的地段制造的“地王”，還是底價成交的“地王”，此“地王”顯然已非彼“地王”，並不能和曾經的房地產市場瘋狂過熱時期所產生的地王同日而語。不過，“4天誕生5地王”之所以受到關注，並引發對於樓市和房價的擔憂與焦慮，恐怕也不能全被視作杞人憂天。事實上，“地王”盡管並不能和“天價”劃等號，從“底價”成交，以及低於周邊樓價的單價來看，甚至還不失的理性。但是，“地王”扎堆出現，究竟只是土地市場的季節性現象，還是正常的市場起伏波動使然。房地產商此時對於土地的加碼投入，究竟是來自對市場的判斷，還是來自對政策信號的提前預知，自然也就不免令人心下狐疑。畢竟，樓市調控下的“地王”，其實更多意味要承擔極大的風險，即便按照風險越大收益越大，但如果沒有對於市場走向的積極判斷，地產商自然不會去甘願冒此風險。

　　從這個意義上說，盡管對於“地王”不必過度闡釋，但“地王頻發”所釋放出的信號，的確仍需保持警惕，而不能掉以輕心。