童大煥：農地平等入市一箭多雕

  　據報道《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》日前在國務院獲得討論通過。具體修改條款目前還未可知，有業內專家推測，此次修改的主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標准的10倍。

　　光靠行政手段提高征地價格還不夠。中國地域遼闊，地價天差地別，不可能一刀切地以農業收入為補償依據。改革的方向，應是農民個人和家庭成為農村土地交易的主體，通過稅收調節的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。

　　土地問題的核心是土地交易主體。目前，大量的土地搞開發，有的並不是為了公共利益。而依據現在的土地管理法，所有的土地都必須征收。如專家所言，未來土地流轉應該是兩個途徑，其中20%至30%搞征收，如地鐵、高速公路建設等﹔70%至80%應該是市場交易，比如用於商業住宅開發、重大項目建設、工業用地等。

　　這樣做可徹底解決各地進行招商引資、房地產補貼工業的問題，有利於節約用地、減少產能過剩、保護環境和真正的產業結構轉型。而且，交易的主體應該由村集體變成農民個人和家庭，才能從根本上防范少數村干部侵害多數農民利益的問題，也才有利於村民民主制度的真正實施和貫徹。

　　另有消息說，國土部等三部門正在醞釀制定新的土地供給條例。農村集體建設用地上市交易將放開，農村集體建設用地將與城市建設用地真正實現同地、同權、同價。

　　首先要改變農村土地“被集體化”，否則矛盾還會更多，會使土地矛盾由官民矛盾變成村內矛盾。中國村民民主實施30多年，矛盾卻越來越尖銳，根本原因就是因為土地和農房公有(被集體化)。在城市化進程中，村干部權力含金量越來越大，與村民的利益矛盾也越來越大。

　　當然，並不是未來所有的賣地收入都歸農民，而是通過征收土地交易稅，既調節收入分配，也保証中央和地方財政收入。在中國城市化的大背景下，越是大城市和城市周邊地價越高，可以考慮採用累進稅制，地價越高，繳稅的比例也越高。可以設想土地交易稅由中央和地方逐級分成，實行省際、縣際轉移支付。土地交易稅的轉移支付，可以專款專用，專門用來補償或收購那些自動消失的村庄的宅基地、集體建設用地，用於復耕或復林。

　　如果允許農民個人和家庭成為土地市場的交易主體，多個主體之間有競爭，房地產價格強行補貼工礦用地的情形將得到扭轉，房地產用地價格反而有可能會有所回落，房價也就不會這麼高。

　　同時，為了防止房價回落過快或保証房地產價格持續穩定上漲，以確保地方債和金融安全，各級政府可以在土地和城市、房地產規劃上做文章，符合規劃的才能開發房地產。

　　此外，如果土地交易主體發生了變化，大部分土地收入歸農，即使房價上漲，由於農民手裡錢多了，進城農民也有了更多的資本，以承受更高的房價。由此進入良性循環的軌道。