周小苑：房地產營業稅何以增六成（市場觀察）

財政部日前公布11月份財政收入數據，其中，房地產營業稅今年11月份同比大幅增長近六成。財政部表示，這主要是受前幾個月房地產市場交易量增加，以及去年同期收入基數較低的影響。專家認為，盡管調控政策並未放鬆，幾個月來房地產市場成交量仍然顯著增長，樓市出現回暖跡象，使得房產交易相關的稅費增幅較大。

　　下半年增長趨勢顯著

財政部公布的數據顯示，11月份我國營業稅收入1143億元，同比增加254億元，增長28.6%。其中，房地產營業稅同比增加123億元，增長58.7%，而去年同期收入基數較低，同比下降了6.5%。此外，建筑業營業稅同比增加83億元，增長31.8%。而與房地產相關的一些地方小稅種也出現了顯著增長，土地增值稅207億元，同比增長71.4%﹔契稅245億元，同比增長44.1%﹔城鎮土地使用稅101億元，同比增長17.9%。

然而，房地產營業稅收入在今年上半年還一直呈現負增長，在5月份依然同比下降6.9%的情況下，進入6月后逆勢反彈，反而增收453億元，增幅回升至23.6%。隨后幾個月，房地產營業稅收入一直呈現上漲的趨勢，10月份同比增加110億元，增幅已經超過五成，高達51.5%。

　　樓市成交量增長是主因

專家表示，在房產交易環節中，面向居民征收的主要就是營業稅、契稅、個人所得稅和印花稅這四個稅種，其中營業稅一般為住房銷售額的5.5%。因此，房地產成交量越大、房價越高，所繳納的房地產營業稅也就越多，而最近幾個月樓市成交量明顯增長無疑直接帶動了營業稅快速上漲。

復旦大學經濟學院副院長孫立堅對本報記者表示，在房地產調控沒有放鬆的情況下，房地產營業稅在11月大幅增長，在很大程度上是源於資金無法在實體經濟部門尋找到一個著陸點，獲得資金回報。很多有資金的企業去爭購一線城市的焦點地塊，說明實體經濟的活力還沒有完全恢復，流動性還是多。尤其是社會融資總量的上升，再次証明了社會閑置資金仍然很多。如果這些資金沒有去處，而房地產市場又沒有強有力的限購措施，房價肯定還會往上漲。

此外，孫立堅表示，近期一線城市新的地王出現，部分城市房價開始上漲，加上樓市限購令的制約，讓不少市民對房地產的選擇是“一步到位”買偏大、偏豪華型，自然使得房地產營業稅增加。因為人們往往預期稀缺的東西會漲價，在中國一線城市的土地就是稀缺的，要讓一、二線城市的房價降下來，除了限購真的沒有什麼好辦法，而限購又會使正常的購房需求得以扭曲。比如，一家人買兩房兩廳就夠了，但考慮到買房成本太大，將來換房可能性小，干脆一步到位買四房兩廳，沒有購房能力而去買，導致過度投資現象加劇。

　　明年房價將保持平穩

雖然房地產相關稅費對全國稅收總收入的貢獻很大，但是名目繁多的各種稅費始終遭到詬病，改革房地產稅費制度的呼聲也越來越高。日前，財政部部長謝旭人明確表示，下一步稅收制度改革的重點，將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡並，並研究逐步在全國推開房產稅等。

專家普遍認為，房地產稅試點城市的擴大將抑制房價的過快上漲，但樓市也不會因此產生較大的波動。財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅其實並不是要打壓房價，而是對沖房價過快過高上漲的幅度。重慶和上海作為房產稅的試點城市，它的房價也沒有因為房產稅的出台而應聲回落。

“房地產行業的黃金期仍沒有結束。”國家統計局原局長邱曉華表示，中國的工業化和城市化沒有結束，對住房的需求就始終存在，“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態。這對房地產行業有較大的支撐。隻有等工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。

邱曉華認為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會上升，這有利於抑制投機性住房需求﹔而另一方面，政府加強保障性住房建設，對於穩定供給會起到積極的作用，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。政府對房地產行業調控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力並存，明年房價將平穩上升，不會暴漲也不會暴跌。