馮海寧：恐慌性搶房是被夸大的個案

時隔近三年，“倒房號”再次重現江湖，黃牛黨的目光再次緊盯日漸火爆的北京房地產市場。據說黃牛黨“倒房號”5萬元一個。另據報道，進入12月，北京樓市再掀漲價潮：新盤提價、二手房漲價，很多購房者已從年初的淡定變為當前的恐慌。有二手房一天提價70萬元。(《21世紀經濟報道》12月13日)

不可否認，自今年三四月以來國內樓市持續升溫，尤其是在一線城市，無論是新房價格還是二手房價格，或房租價格，都有一定漲幅。以二手房為例，據悉，北京的成交量、成交價格年底都接近歷史高點。北京統計局公布的數據顯示，11月住房租金漲幅高達7.1%。有白領也稱“兩年房租翻一番”。

這些信息提醒我們，房價反彈速度過快，樓市價格漲幅過大。在現有調控政策讓人產生“審美疲勞”或者說讓市場產生抗藥性的情況下，有必要對房價進行進一步監控。這不僅是因為樓市有“發燒”的可能，也因為美聯儲日前推出QE4(第四輪量化寬鬆貨幣政策)，加上此前推出的QE3(第三輪量化寬鬆貨幣政策)，對於包括中國在內的新興經濟體形成了通脹壓力，買房往往成為公眾抵御通脹的首選。從這些角度看，有必要提前預防樓市“發燒”。

但認為目前存在大面積恐慌性購房、搶房，則值得懷疑。如果是個別新樓盤或個別二手房出現搶房現象，筆者以為這是正常現象，因為地段好、配套好的房子，無論在什麼時候都很緊俏。但就目前樓市而言，即使存在恐慌性購房、搶房，也不是一種普遍現象。

這是因為，一是包括北京在內的全國主要城市的樓市限購令目前並沒有放鬆，投資投機性需求難以大規模入市，總體需求還是溫和式上漲而不是爆發式上漲。二是盡管不斷推進的城市化加快了人口向城市轉移，但以北京為例，據悉，2011年暫住人口相比上一年還少了60萬，這說明住房需求增長也是很有限的。三是有媒體披露，北京房屋空置率接近三成，消化周期需要近42年，滯銷樓盤大量存在，所以說，搶房不可能大范圍存在。

據筆者對樓市多年觀察，所謂“恐慌性搶房”，要麼是放大了個案，要麼是人為炒作。之前，國內樓市多次出現“放大個案”的現象。比如，2007年深圳某地產研究機構報告稱，炒家忍痛折價放盤，事實証明，其實大多數炒家並沒有打折甩賣。此次“恐慌性搶房”應該也是個案，因為樓市並不具備大范圍搶房的基礎。

而且，一些新樓盤出現的“倒房號”5萬元一個、恐慌性搶購，多系開發商人為炒作，從而哄抬房價、謀取更多利潤。比如，開發商把購房者集中在某一天進行集中銷售，再雇佣一些人混入其中“排隊”，然后控制可售房源，就造成了項目異常緊俏、供小於求的假象。相當部分開發商採用過這種銷售伎倆，並通過這種銷售方式獲得了巨大利益。

目前最值得關注的問題，並不是恐慌性搶房或黃牛“倒房號”，而是房租上漲。這幾年不管是樓市低迷期還是狂熱期，房租普遍都在上漲，而且很多地方漲幅不小，讓居無定所的“蟻族”確實壓力很大，“兩年房租翻一番”所導致的“生活品質直線下降”，絕不是傳說。