聶梅生：北京樓市暖冬提醒未來調控趨嚴

　　北京市房地產協會最新發布數據顯示，2012年北京新建商品住房的成交均價比去年下降7.6%。這一統計數據引起了業內外的激烈討論，很大一部分人群表示並未感受到北京房價的下跌。

　　北京樓市自去年11月開始出現“陽春”，成交量大幅上漲。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計顯示，1月上旬北京全市二手住宅網簽總量為5153套，比上月同期的網簽量上漲了14.3%，與去年1月上旬同期的網簽量相比更是大幅上漲了442%。

　　一方面，數據顯示，調控以來房價有所下跌﹔一方面，人們預期房價會上漲，開始出手購房。2013年房價到底是漲還是跌？十八大之后的中國房地產業將如何發展？又將出台哪些調控政策？對此，中國經濟時報記者採訪了相關業內人士和專家。

　　購房預期改變導致需求釋放

　　“最近，北京二手房交易太火了，看房買房的人非常多，我們都忙不過來。”21世紀不動產房產中介小陳告訴本報記者：“自11月中下旬開始，二手房市場升溫，現在每推出一套房基本上一兩天就能成交。今年的市場與去年同期形成鮮明對比，往年每到年底都步入淡季，尤其去年受調控影響，二手房交易一度陷入低迷，但今年的情況完全不一樣。”

　　“北京市房地產協會關於成交均價下降的統計數據還包括了保障房在內，另外，北京五環路以外的成交量佔到了86%，成交均價是17600元?平方米，同比下降了2.1%，而140平方米以下的戶型成交量佔到80%，成交均價是17300元?平方米，同比下降3.2%。保障房、郊區房、小戶型等都會拉低交易均價。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生接受中國經濟時報記者採訪時表示。

　　據聶梅生介紹，推動北京近期樓市升溫是從二手房市場開始的，首次置業的剛性購房需求和著急改善的置業升級購房需求是支撐樓市交易量火熱的主要力量。以學區房、院區房為代表的北京房屋租賃價格飛速上漲，導致這部分剛性需求進入二手房市場。加上此前被樓市調控所抑制的部分需求，隨著去年11月份市場呈現翹尾，心理預期發生變化，集體進入看漲軌道，這部分購房需求出手意願更加強烈。同時，年初新房市場供應量的萎縮，以及新開樓盤普遍在五六環以外，也促使部分購房需求從新房市場流向二手房市場。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟接受中國經濟時報記者採訪時表示，北京這輪房價看漲潮主要原因在於購買預期的變化，之前一直受到調控政策抑制，在十八大召開之后，公眾普遍對經濟企穩抱有信心，加上房產供給跟不上，存貨下降，一部分等待、觀望的購房者選擇入市，一手市場買不到就選擇進入二手市場。

　　據統計，繼2013年開年第一個周末北京零新盤入市之后，上周末(1月12日—13日)市場依然低調，僅有一個項目開盤，供應量僅有206套。

　　房地產調控需突破

　　照此形勢，難道北京樓市真的會像任志強所放言的：“2013年3月樓市將大漲”？對此，聶梅生認為，2013年不可能出現樓價大漲。她分析主要原因在於：首先，樓市保持目前的穩定發展，是來之不易的結果。此外，從十八大和中央經濟工作會議之后不斷放出的信號是加強房地產調控，隻要漲一定會有更大的調控動作，儲備庫裡有很多的“彈藥”，所以不可能出現大漲。

　　“這就給未來的房地產調控提出更高更嚴的要求。 ”聶梅生說，“在限購等政策實施之后，北京此次二手房市場集中釋放，使得價格又回到之前的水平。這也正好給政策制定部門敲醒警鐘。 ”她建議，未來房地產調控應該堅持市場行為和政府行為相協調，採取長效監管，而不是短期監管，科學制定土地、信貸、房產稅等系列調控政策。

　　聶梅生認為，2013年若出台房產稅，對大多數居民而言影響不會很大，所以2013年房地產市場整體形勢將好於2012年，將不再拘泥於商品房，而是向城鎮、新經濟產業地產等新領域轉型。

　　陳晟認為，未來如果需求出現反彈，加之土地供應跟不上，可能會因供應不足引起房價反彈。未來房地產調控的一個重要舉措應該是增加土地供應。

　　統計數據顯示，2012年前三季度，全國國有建設用地供應總量44.06萬公頃，同比增長9.2%，房地產用地供應10.40萬公頃，同比減少了一成。

　　“2013年，房地產方面的政策會有較大的突破。在國內房地產政策的頂層設計方面，將會有較大進展。 ”陳晟建議，在土地要素的供應方面，在扼守十八億畝耕地紅線的前提下，可以從土地循環利用方面著眼，礦區塌陷地、廢棄舊園區、農村閑置地、灘涂用地等都大有供應潛力可挖。建立完善農村土地流轉制度，並形成穩定成型的利益分配鏈條，將使房地產土地供應進入較為寬鬆的狀況。

　　稅收方面，可以改變目前70年土地出讓金一次性收取的辦法，採取逐年征收的手段，這樣既可以大幅降低住房建設的實際成本，又可以有效克服地方政府目前盛行的短視行為，從根本上降低地方政府對土地財政的高度依賴。也唯有如此，上上下下的發展轉型任務才能夠較為順利地完成。當然，這需要政府下決心。（來源：中國經濟時報）