張利寧：剛需購房的痛苦成本過高

　　房市調控國五條地方細則出台已近兩月，但房價的走勢依然看漲。筆者認為，這幾年我們的調控政策總是旨在打擊投資特別是投機性購房。雖出發點沒錯，但方法論有問題。不僅誤傷的總是剛需者，且進一步導致房地產業和關聯產業“打擺子”。其根本原因就在於搞不清房價變動的內在機制，導致調控找不准著力點。應消除調控的“痛苦成本”——交易稅，精准有效地對導致有效需求過度的投資行為施加“不堪承受的社會成本”，即累進房產稅率，房地產市場和國民經濟才能處於良性互動之中。

　　購房投資回報率大，購買力在信貸杠杆下的數倍放大，二者協同作用，構成了房產市場的黃金時期。以至於，從專家學者到最高決策層都普遍地認為，房價出現泡沫了。但我認為至多也就是“隱性泡沫”。隻有邊際投資回報率為負時泡沫才呈顯性。這是因為房價泡沫掩蓋在一般商品價格泡沫中，這個就是投資回報率函數中通脹率所表達的。還有，雖然邊際租金率遞減，隻要其值不為負，租金率總是上升的，它也對投資回報率為正有著貢獻。所以我認為，我們在宏觀泡沫的背景下單獨擠房價泡沫的政策指向是不科學的。

　　在隱性泡沫情況下，投資者仍努力將其貨幣資產轉為房產來保值增值。因此有效需求中包含較多的中高收入和類中等收入群體(被拆遷戶)的炒房囤房(包括灰色炒房囤房)因素。它對房價劇烈波動的“貢獻”最大。調控的著力點，應在投資回報率函數影響最顯著、且可直接調節的變量上下工夫。租金率和通脹率是兩個市場性特強的因素，沒辦法直接調控。存貸款利率可調幅度都有限。當然對剛需之外的購房，可以大幅度提高貸款利率以降低投資回報率，提高首付比例以降低杠杆率從而降低投資回報率和購買力。降低信貸杠杆抑制過度有效需求，莫過於嚴格對銀行貸款評審條件的合規性監管。

　　而限價措施和交易環節的稅費，它作用的房產投資函數中的常量，不但對其后的投資回報率變化起不到調節作用，還會使炒房者購房投資成本更低(新盤投資)，價格上升幅度更大(二手房投資)。即使每次交易賣房者都是以成本價銷售，N次交易后的房價等於初價＋N次稅費之和。而新國五條對交易時房價增值征20%所得稅，使得有稅無稅房源的業主都會把這個稅負加到報價上。剛需者買二手房要背負政策推高的房價和大比例稅費的雙重重負。轉而想去買新房，新房又趁勢漲價。剛需者在這種夾板狀態中叫苦不迭。雖然這個政策導致大量奇異離婚案例不是普遍的，但的確是每個剛需購房者免不了的“痛苦成本”。這僅僅能起到使交易量階段性大幅下降的作用，也使房地產業冷清，連帶其關聯產業不景氣。所以它還是整個經濟體的“痛苦成本”。

　　筆者認為，調控房市最有效也是最長效的措施，就是依靠推行房產稅來改變投資回報率預期。房產稅是逐年的持有成本，如果實行累進稅率，可以從零稅率到較大百分比逐年遞增。零稅率使所有城鎮居民都享有一定套數或面積的住房，這是普適的公平。超額持房者過多佔有資源就應付相應的成本。這個成本大到使其購房或持房的投資回報率為負，以使其不再多買房或多囤房。閑置的房屋資源就會被釋放出來而得到充分利用。(作者張利寧是清華大學中國與世界經濟研究中心研究員)