樓市“全線下跌”還會持續多久？

近日，銀行房貸政策終於出現鬆口跡象。數據顯示，北京28家銀行，有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉為首套房基准利率放貸，暫時停止貸款的銀行也減少到了6家，分別為江蘇銀行、花旗銀行、平安銀行、天津銀行、杭州銀行、廣發銀行。（8月19日《証券日報》）

長期以來，我國房地產企業基本上都是高杠杆發展模式，多借錢加杠杆，杠杆越高淨資產收益率就越高，企業發展就越快，也就造成了負債率居高不下。隨著最近的一輪房價上漲，2013年滬深上市房企的資產負債率平均值達到了64%，為近4年的最高水平。2014年一季度末，滬深兩市141家房企中，22%的企業資產負債率超過80%，最高的甚至超過93%。這種高杠杆的發展模式，決定了房企最害怕的調控措施就是信貸政策。實際上，這一輪房價下跌現象，最大的功臣就是信貸調控，高負債使房企不得不考慮通過降價來加速賣項目，以解資金之渴，化解資金鏈風險。

事物總是一體兩面的，在上漲的樓市中，不僅房企收獲了高負債帶來的好處，銀行也是最大的受益者。但是，我國房企的負債率，不僅已經遠遠高於中國上市公司資產負債率平均50%左右的水平，而且達到了房地產成熟市場國家或地區房企負債率的三至四倍，以銀行為代表的金融機構所承受的金融風險，也就不言而喻，金融機構最怕的就是房價下跌。所以，我國的銀行就表現出了鮮明的矛盾性，一方面，為了優化資產結構，不少銀行甚至暫停了房貸﹔另一方面，當房價繼續下跌的時候，又擔心成為房企的殉葬品，所以不得不出手調整房貸策略，房貸政策鬆口也就是預料之中的事情。

各地名曰為了穩定樓市，實際上是為了救市，截止8月16日，全國46個實施限購政策的城市中，已經有37個城市在各種層面放鬆或者取消了限購。然而，趨勢並沒有被改變，國家統計局公布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，價格下降的城市有64個，佔比達到了91.4%，最大降幅2.5%，而且，北上廣深等一線城市環比同時出現下滑，其中北京更是首次出現下跌，這都顯示房價下滑的趨勢還在進一步蔓延。此時，以北京為代表，不僅銀行房貸政策鬆口，而且下調了首套房貸款利率，這實際上是對房價大趨勢的進一步確認。

我國的房地產市場，是典型的“政策市”。實際上，確認並試圖挽救房價大趨勢的舉措，並不止北京的銀行房貸政策集體鬆口。先是5月份、6月份，央行、銀監會先后進行的“及時審批和發放首套房貸”、“大力支持個人首套住房需求”的“窗口喊話”﹔接著是國家開發銀行從央行獲得三年期1萬億元的抵押補充貸款，將注入國開行金融住宅事業部﹔8月初，房企新湖中寶發布公告稱，公司非公開發行股票申請獲得中國証監會審核通過，這是A股房地產上市公司再融資暫停3年多后第一家公布非公開增發預案的房企，截止8月5日，已有48家房企公告了再融資計劃。種種跡象表明，針對房地產市場的“定向貨幣鬆綁”正在多方位地密集走來。

毫無疑問，在目前的房價走勢下，未來一段時間房地產調控總體很有可能朝放鬆的方向發展，地方救市的力度甚至會越來越大，實質的信貸寬鬆也極可能以“溫水煮青蛙”的方式實現。但是，一方面是輿論公認房價還沒有回到合理水平，另一方面是不動產統一登記、住房信息聯網、房地產稅立法等長效機制的建設，所以中央層面赤裸裸的強力救市不大可能。再加上本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，所以市場調整的時長也極可能超過前面兩輪，樓市立馬反轉的可能性並不大，各界最大的公約數是樓市軟著陸。

我們不得不承認，局部房價下跌引發的風險在加大，但未來樓市發展方向仍不明確，無論是開發商，還是購房者，都需要更加深入了解市場，審慎部署戰略。在限購放鬆的效果不是很明顯、釋放的需求量十分有限、市場觀望仍然存在的情況下，作為樓市“開門鑰匙”的信貸已開始“轉動”。所以，我們必須警惕，包括限購政策的鬆動和貨幣政策的寬鬆在內的多元救市政策的推出，無意間是會助長住宅市場投機活動的，一旦樓市反轉，不僅不利於住宅地產行業的積極結構調整，也將對我國經濟結構調整、發展方式轉變、以及相關領域的深化改革帶來不可估量的影響。（郭文婧）

(責編：於川)