聂梅生：北京楼市暖冬提醒未来调控趋严

　　北京市房地产协会最新发布数据显示，2012年北京新建商品住房的成交均价比去年下降7.6%。这一统计数据引起了业内外的激烈讨论，很大一部分人群表示并未感受到北京房价的下跌。

　　北京楼市自去年11月开始出现“阳春”，成交量大幅上涨。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，1月上旬北京全市二手住宅网签总量为5153套，比上月同期的网签量上涨了14.3%，与去年1月上旬同期的网签量相比更是大幅上涨了442%。

　　一方面，数据显示，调控以来房价有所下跌；一方面，人们预期房价会上涨，开始出手购房。2013年房价到底是涨还是跌？十八大之后的中国房地产业将如何发展？又将出台哪些调控政策？对此，中国经济时报记者采访了相关业内人士和专家。

　　购房预期改变导致需求释放

　　“最近，北京二手房交易太火了，看房买房的人非常多，我们都忙不过来。”21世纪不动产房产中介小陈告诉本报记者：“自11月中下旬开始，二手房市场升温，现在每推出一套房基本上一两天就能成交。今年的市场与去年同期形成鲜明对比，往年每到年底都步入淡季，尤其去年受调控影响，二手房交易一度陷入低迷，但今年的情况完全不一样。”

　　“北京市房地产协会关于成交均价下降的统计数据还包括了保障房在内，另外，北京五环路以外的成交量占到了86%，成交均价是17600元／平方米，同比下降了2.1%，而140平方米以下的户型成交量占到80%，成交均价是17300元／平方米，同比下降3.2%。保障房、郊区房、小户型等都会拉低交易均价。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生接受中国经济时报记者采访时表示。

　　据聂梅生介绍，推动北京近期楼市升温是从二手房市场开始的，首次置业的刚性购房需求和着急改善的置业升级购房需求是支撑楼市交易量火热的主要力量。以学区房、院区房为代表的北京房屋租赁价格飞速上涨，导致这部分刚性需求进入二手房市场。加上此前被楼市调控所抑制的部分需求，随着去年11月份市场呈现翘尾，心理预期发生变化，集体进入看涨轨道，这部分购房需求出手意愿更加强烈。同时，年初新房市场供应量的萎缩，以及新开楼盘普遍在五六环以外，也促使部分购房需求从新房市场流向二手房市场。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受中国经济时报记者采访时表示，北京这轮房价看涨潮主要原因在于购买预期的变化，之前一直受到调控政策抑制，在十八大召开之后，公众普遍对经济企稳抱有信心，加上房产供给跟不上，存货下降，一部分等待、观望的购房者选择入市，一手市场买不到就选择进入二手市场。

　　据统计，继2013年开年第一个周末北京零新盘入市之后，上周末(1月12日—13日)市场依然低调，仅有一个项目开盘，供应量仅有206套。

　　房地产调控需突破

　　照此形势，难道北京楼市真的会像任志强所放言的：“2013年3月楼市将大涨”？对此，聂梅生认为，2013年不可能出现楼价大涨。她分析主要原因在于：首先，楼市保持目前的稳定发展，是来之不易的结果。此外，从十八大和中央经济工作会议之后不断放出的信号是加强房地产调控，只要涨一定会有更大的调控动作，储备库里有很多的“弹药”，所以不可能出现大涨。

　　“这就给未来的房地产调控提出更高更严的要求。 ”聂梅生说，“在限购等政策实施之后，北京此次二手房市场集中释放，使得价格又回到之前的水平。这也正好给政策制定部门敲醒警钟。 ”她建议，未来房地产调控应该坚持市场行为和政府行为相协调，采取长效监管，而不是短期监管，科学制定土地、信贷、房产税等系列调控政策。

　　聂梅生认为，2013年若出台房产税，对大多数居民而言影响不会很大，所以2013年房地产市场整体形势将好于2012年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

　　陈晟认为，未来如果需求出现反弹，加之土地供应跟不上，可能会因供应不足引起房价反弹。未来房地产调控的一个重要举措应该是增加土地供应。

　　统计数据显示，2012年前三季度，全国国有建设用地供应总量44.06万公顷，同比增长9.2%，房地产用地供应10.40万公顷，同比减少了一成。

　　“2013年，房地产方面的政策会有较大的突破。在国内房地产政策的顶层设计方面，将会有较大进展。 ”陈晟建议，在土地要素的供应方面，在扼守十八亿亩耕地红线的前提下，可以从土地循环利用方面着眼，矿区塌陷地、废弃旧园区、农村闲置地、滩涂用地等都大有供应潜力可挖。建立完善农村土地流转制度，并形成稳定成型的利益分配链条，将使房地产土地供应进入较为宽松的状况。

　　税收方面，可以改变目前70年土地出让金一次性收取的办法，采取逐年征收的手段，这样既可以大幅降低住房建设的实际成本，又可以有效克服地方政府目前盛行的短视行为，从根本上降低地方政府对土地财政的高度依赖。也唯有如此，上上下下的发展转型任务才能够较为顺利地完成。当然，这需要政府下决心。（来源：中国经济时报）