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【延伸阅读】戴德梁行陶汝鸿：中国城镇化如何避免睡城？
“城镇化而言，房地产只是其中一环，甚至可以说是非常小的一个环节。”戴德梁行香港区董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管及高级董事陶汝鸿今天在亚洲金融论坛上说，他们研究过很多新城案例，“如果要成功打造一个新城，需要有很多配套做支持”。香港的经验如此，国际许多案例也如此。
但目前在国内，尤其是在二三线城市的城镇化，“土地的城镇化要比人口城镇化快得多”，基本上所有的配套都不能配合，陶汝鸿认为，这是出现所谓“鬼城”的重要原因。
按照规划，从2013年到2030年，中国城镇化率则要达到70%，城市则要从102个增加到220个。这意味着每年大约有1700万人要迁入城镇，每年要生产出2.2个香港出来。截止2013年，中国的城镇化率是53.3%，而美国、加拿大、英国、日本等成熟国家的相应数据分别是83%、81%、80%和92%。
上述差距，意味着中国的城镇化空间还很大；但同时中国对城镇化速度的要求，也比西方国家要快。以美国为例，城镇化率从53%上升到70%用了40多年，而中国则只计划用17年时间来完成这个进程。“我并不是说不可能，而是要每一个环节都要配合好。”陶汝鸿认为，需要做好以下十点的配套：
首先，新城里的土地利用，要有一个总体规划；
其次，农村土地拆迁，以及赔偿制度，要有一个很好的基准。比如可以学习香港，设立一个股价制度来作为赔偿的基准？
第三，融资是一个很大的挑战，即新城建设的钱从哪里来的问题？
第四，国内的房地产开发商还是要以需求来带动开发，而不是政府需要建甲级写字楼、要建豪宅就去做。如果这样做，就可能做出数量、质量与需求不符的产品，造成空置率很高，出现鬼城现象。
第五，有没有产业规划？把人引进去，这些人要有就业的机会，就需要有产业。
尤其是需要有协调的产业发展概念，比如现在规划的新城超过400个，每个都说自己要做高科技；现在号称要做高铁新城的也有三四十个，这里面的产业冲突怎么协调？
第六，交通体系如何规划？提高交通系统效率，这是城镇化非常重要的因素。
第七，水电气等基础设施，学校、医院等配套设施，是否有规划？不能只建设住宅。
第八，新城如何营运？现在很多新城政府就是盖房子，盖好就卖掉。但盖好房子只是新城刚开始的阶段，如何管理让它升值，才是更重要的。
第九，新城建设需要有推广计划。新城最重要的收入来源是卖地，有没有卖点很重要。
第十，对开发的不同环节，要有一个整体的时间表。很多地方，在建基本社区前先建豪宅、建甲级写字楼，这个时间表是不对的。
（腾讯财经 杨杨 闫铮 发自香港）
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（2015-01-20 16:48:04）
责编：宋胜男
