今年以来的房价新一轮上涨，再次引发全民对于房价的热议。日前，香港《商报》刊文称，中国房价再次上扬，有人以《欢乐颂》里的相关对白引出“今天的房奴都是来日的千万富翁”的论调，鼓吹“买房致富”，但目前这股抢房潮可能是“最后的疯狂”，将炒房者套牢。
这不，解码室里又热闹起来。
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码姐：“房事儿”似乎每个月都会来一次……也是醉了，怎么就那么多人相信买房能“致富”呢？
解码哥：简单来说，就是从众。其实普通人未必懂得那么多深奥的经济学道理，也不见得能看透什么房市的走势，他们就是认准了一点：大家都在买，那我买肯定没错。可惜他们忘了一点，在前景并不明朗的情况下，多数人的选择也可能是错误的。君不见，去年股市大涨的时候，大量从来没有炒过股的“菜鸟”匆忙入市，最后落得深度套牢，割肉逃出？
另外，“买房致富”也来自于过去的经验。过去三十多年，在经济高速增长的背景下，中国的房子似乎出现了一个“只涨不跌”的“奇迹”。经验似乎在告诉人们，买房就是“躺着也能赚钱”。既然这样，那为什么不买？
码姐：嗯，存在即合理，尽管不一定正确。只是，如今买房还是“躺着也能赚钱”的行情么？
解码哥：过去几十年，从大的周期来看，房价确实是在上涨的，但这并不是说房价就没有过下跌。就以解码哥家对面的一间住宅为例，这间位于北京二环内60平米的住宅，2015年前挂在中介的价格是350万，后来遇上房价下调，据房东说，房价一路跌到300万以下，等了半年才回升。经济规律决定了，任何商品都有周期，世界上没有只涨不跌的东西。美国如此，中国也一样。
经验发生效力，必须在前提不变的基础上。过去中国房价的持续增长，是建立在经济快速增长和城市化快速推进等因素基础上的。而目前中国经济增速已经减慢，过去三十多年的高速增长已经成为历史。在高增长时期，人们对未来收入有着良好的预期，会投资改善居住环境、去海南这样的地方购买房产休闲，或是贷款买房获得收益，但宏观经济下行的背景下，这些需求都会下调。
而城市化这一因素，也将受到人口拐点出现等新情况的制约。中国城市化率，在过去三十多年从18%一路上升到55%，距离国际普遍水平，大约还有15%的空间。但这15%的增长，其难度要远远超过之前提高的的30%。即使户籍制度进一步改革，未来还能有这么多人口“进城”支持房价么？并不乐观。
码妹：可是，中国这么大，就这么几个特大城市，集中了最优势的资源。“稀缺”这个属性不就决定了房价会一直涨下去吗？
解码哥：不能这么说。价格的变动从根本上说，还是靠供求关系制约的。一线、二线城市房屋供应有限，但有效需求也是有限的，说“稀缺”就能永远涨，不靠谱。
眼前就有一个对比的例子。论城市的国际化程度、居民财富、土地稀缺，内地哪个城市能跟香港相比？可香港的房价现在比三年前已经大幅下调。学者易宪容近日撰文，称在香港，3、4年前买入的房产，现在出手基本都要亏损，多的会达到30%的跌幅。
码姐：解码哥，你的意思是房子不会一直疯涨下去吗？
解码哥：不错。影响房价的另一个重要的因素，是政府的房地产政策。日前，《人民日报》刊登“权威人士”文章，提出房地产要回归居住属性。也就是说，房子是让人住的，不是用来炒的，不能用做拉动经济的工具。这已经为未来的房地产政策定了调。
中国房地产的过快增长，已经威胁到中国经济的健康成长。由于房价和劳动力价格的过快增长，近年来，包括日企在内，不少中外企业纷纷转投东南亚国家。房地产过快增长之下，人们无心从事实业，纷纷跑去炒楼，靠房地产刺激经济，越来越显现出“饮鸩止渴”的性质。这显然不是政府所希望的。
在“让房屋回归居住属性”的整体思路指导下，未来房地产调控政策有望出现“拐点”。出于对今年来一线城市房价过快增长的警惕，中央政府已经在一线城市重新加码调控政策。未来二线以下城市的购房杠杆率一定也会下调，不能允许类似“首付贷”这样的工具过分抬高杠杆率，造成类似美国次贷危机式的风险。
此外，借鉴国际经验，在房屋持有环节征税也是大势所趋。不动产登记已经开始，未来，财产税、遗产税等增加房屋持有成本的税收肯定会推出，而且时间不会很久。在持有成本增加的情况下，房产究竟是“资产”还是“负债”，还很难说。
综合这些因素，中国房地产市场的基础性因素已经发生了重要改变，如果无视这一改变而一味“抢房”的人，很可能会成为真正的“接盘侠”。“抢房有风险，入市须谨慎”，应该是能给予他们最善意的忠告。
（文/王少喆，中国现代国际关系研究院世界经济研究所前所长陈凤英为本文提供了专家意见）
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