房地产高房价与高库存并存 图源：中国日报网
【海客说】
房价一直是民众最为关心的话题，这是基本的民生问题，高房价已经成为我国城镇化道路上的一道阻碍。由于市场的自发性与盲目性，当前的房地产市场高价格与高库存并存，如何协调供给与价格的关系，需要政府的宏观调控在其中发挥杠杆作用。随着两会的召开进行，政府在房地产领域将会采取哪些政策无疑与民众的生活息息相关，著名财经评论员周俊生应海外网（m.haiwainet.cn）之邀，对房地产形势及政策导向进行解读分析。
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3月5日上午，十二届全国人大第五次全体会议如期召开，李克强总理作了他任内第四次政府工作报告。在中国社会经济改革和发展取得巨大进展，同时也面临复杂困难的情况下，总理的这份报告显得非常重要，老百姓都想听听中央对于一些关系到民生大局的事情有什么新的筹划，尤其是政府对今年的房地产市场调控有什么样的目标。
我国房地产市场建立以来，调控起起伏伏，虽然成绩不小，但问题也很多。今天，市场化的商品房市场已经基本建立完善，大多数老百姓通过自购解决和改善了居住问题，但是一二线城市房价畸高，三四线城市库存严重也成为一个严重的社会问题。这种状况决定了房地产调控已经不可能采取全国“一刀切”的方法，而是需要根据不同城市的具体情况采取不同的政策导向来进行。李克强总理在政府工作报告中提出，要支持居民自住和进城人员的购房需求，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。他同时提出，三四线城市库存仍然较多，要因城施策去库存。由此来看，抑房价，去库存，仍然是我国今年房地产市场调控的总的目标。
我国一二线城市的房价，在经历了一段平稳期后，去年再一次出现了强烈的上涨，北京、上海这样的特大城市，其房价甚至已经超过了美英等发达国家。由于这些城市在吸聚全国各地就业人口上有巨大能量，因此这种过高房价对大量外省进入的就业人口形成了巨大压力，这无论是对这些外来人口的个人发展还是对一线城市自身的发展，都是不利因素。而导致这种情况难以改变的一个根本原因是市场的供求难以平衡，房屋的供应与不断增长的需求产生了矛盾。因此，这些城市只有加大土地供应，才是满足需求的根本之道。当然在加大土地供应的同时，一线城市政府必须继续坚持对需求的行政调控，限购、限贷等被实践证明为行之有效的行政调控手段还不能放松。这种手段的意义不仅在于阻挡住投机投资势力在一线城市卷土重来，更重要的是，它将使政府增加的土地供应能够用到刀口上，不会被房价上涨所吞噬。
增加土地供应必须注意的一个方面是，在货币供应充沛的背景下，很容易出现众多企业争抢土地，再度哄炒出“地王”的情景，而地方政府由于对“土地财政”仍无约束，对此不会产生强烈的遏制冲动。在这种情况下，就需要收紧货币供应龙头，不能让企业有过多的资金流入土地市场，特别是非房地产主业的国有企业，更是必须禁止参与土地拍卖。在我国的经济宏观调控中，现在非常强调金融要服务实体经济，包括银行的信贷和资本市场的IPO对此都实行了政策倾斜。但是支持实体经济，不能仅仅是信贷和募股资金进入了实体企业就算达到了目标，如果企业又通过土地拍卖让资金回到房地产市场，那同样是一种“脱实向虚”，不利于一线城市的房地产调控顺利推进。
总理在政府工作报告中还提出，今年要完成棚户区旧房改造600万套，继续发展公租房。棚户区旧房改造是本届政府大力推进的一个目标，并且年年订有具体的数量规划，今年也不例外。在为困难群众提供住房保障时，必须看到的一个现象是，一些城市的地方政府多年盲目发展超过需求的房地产市场，积累了大量库存房，尽管它们的房价就全国范围来看比较低，但在当地来说仍然超过了困难群体的收入水平，而由于当地经济发展前景不够明朗，即使可以对投资投机势力网开一面，也很难引起这部分力量的兴趣。基于这种情况，这些地区的去库存不应寄希望于外来力量，而是应该与解决本地困难群体住房困难结合起来，采用政府补贴、免税、低息直至免息房贷等手段，鼓励当地群众购买存量房。除此以外，也可以把存量房改造为公租房，放宽条件，让更多的当地群众能够尽早住上相对舒适的住房。
总之，房地产调控一定要坚持因城施策的正确方向，无论是以抑房价为主的一二线城市和以去库存为主的三四线城市，各个城市都应该结合本地情况提出有针对性的应对策略。在去年下半年的调控中，一些沿海地区的三四线城市，包括一些大城市周边的县级市，尽管当地的房价还在相对合理的价位，也推出了限购限贷的政策，就体现了因城施策的政策导向，值得肯定。同样的道理，中西部地区的城市如果去库存压力不重，也应该采取必要的措施遏制房价过快上涨，防止其形成趋势以后伤害到当地社会经济的和谐发展。
（周俊生，财经评论员，海外网专栏作者）
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