中央经济工作会议强调加快推进保障性住房建设。此前，习近平总书记在上海考察时，专程来到闵行区新时代城市建设者管理者之家，听取当地加大保障性租赁住房筹措建设力度、构建“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系的情况介绍。
习近平指出，城市不仅要有高度，更要有温度。外来务工人员来上海作贡献，同样是城市的主人。要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。
上海闵行区新时代建设者管理者之家（图源：“今日闵行”微信公众号）
一
在中国，居民住房主要有三大保障主体：公租房、保障性租赁住房和共有产权房。公租房主要面向城镇住房、收入困难家庭，解决的是低收入群体的住房问题。共有产权住房，针对的是有一定积累和能力但买不起商品住房的购房者。共有产权住房每平方米单价远低于普通商品房，而购房者只拥有房屋部分产权，满足的是无房刚需家庭的住房需求。
保障性租赁住房面向的群体也很明确：新市民和青年人。比如，中国每年有几百万新毕业的大学生，他们有住房需求，但购房能力有限，也不符合申请公租房的收入条件。“从保障性租赁住房的出发点来说，就是在公租房之外，解决新市民和青年人的住房困难。”住房和城乡建设部有关负责人说。
保障性租赁住房，通常为小户型、低租金，且一般不设租房者的收入门槛。
以北京为例，保障性租赁住房主要面向本市无房或在特定区域内无房的新市民、青年人群体，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等。在户型设计上，以建筑面积70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房水平。比如朝阳区七彩家园小区，18平方米单间带独立卫浴，月租1200元，押一付一，无中介费。
习近平总书记此次考察的闵行区新时代城市建设者管理者之家，最低500元/月就能租到一个床位，目前入住了249名租客，多是保安、绿化工人、环卫工人和建筑工人等基础性公共服务人员。其中，“一套房”共179间，每间60平方米左右，月租金约3500元；“一间房”共2166间，35平方米的月租金约2600元，30平方米的约2200元；“一张床”的房间面积在35平方米左右，分为两人间和四人间，月租金分别是每床500元、900元。房内家具家电配备齐全，每套房都有独立淋浴卫生间、厨房和阳台。
此外，公共区域有共享厨房、餐厅、洗衣机、淋浴房；社区内还有健身房、影音室、亲子乐园、篮球场、羽毛球场等。
除了保障“住”，保障性租赁住房为啥还配套这么多“玩”的功能？上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰告诉岛妹，这跟此类住房的保障理念有很大关系。
“保障性租赁住房是一种发展型保障，重视对新市民和青年人的‘造血型’保障，不仅解决‘住’的问题，更是解决‘劳动力再生产’问题。通过改善住房条件、提升居住品质，增强新市民、青年人对城市的认同感和对社会的融入感，进而提高他们的内在生产力和全面发展能力。”陈杰说。
上海市徐汇区保障性租赁住房内景（图源：“上海徐汇”微信公众号）
二
按照规划，“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。
加快发展保障性租赁住房的土地从哪儿来？毕竟，大城市尤其是中心城区往往土地资源稀缺，地价也高，拿地新建不太现实；郊区虽然土地成本较低，但通勤距离太远。这笔经济账该咋算？
利用存量是关键。国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》规定：主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
用陈杰的话说，存量开发为主，“收编”市场上已有的租赁房源。比如，将品牌长租公寓纳入保障性租赁住房统一管理，甚至将农村集体用地上处于出租状态的小产权房合规化、纳入统一管理。这既有利于调动各方社会资源，丰富保障性租赁住房来源，也能推动城市用地结构优化，避免粗放式发展。有统计表明，目前约70%的保障性租赁住房就是利用存量土地和房屋建设的。
不过，存量改造也面临一些隐忧。比如有些城市为了达成保障性租赁住房筹建目标，“拍脑袋”改造建设，却没有考虑租房者的实际需求，导致一些保障性租赁住房出租率低，造成资源浪费。
咋办？岛妹觉得，强化地方政府的督促引导很关键。实际上，2022年10月，住建部等就出台了《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》，专门设置“保障性租赁住房使用情况”评分项，给地方“已出租的保障性租赁住房占累计已竣工保障性租赁住房的比例”打分。
也就是说，地方政府不仅要积极引导筹建保障性租赁住房，还得按需建设、促进供需匹配，让这些房源真正用起来。这才是政策精细化、讲实效、服务于民的体现。
江苏打造精装修的保障性租赁住房（图源：江苏卫视）
三
咱再唠唠资金。
筹建住房项目资金不是一笔小数目。保障性租赁租房不能像商品住房一样引入购房按揭，开发者通常面临较大的资金压力。从建设主体看，目前新建改建的保障性租赁住房多由国企开发，各地也在鼓励民企参与开发。
这样的入市模式有一定好处。在保障性租赁住房发展初期，央企国企“国家队”先入场，以社会效益为重，能整体提升保租房的形象品质。等到保租房进入稳定发展期后，吸引更多民企加入，能发挥其专业运营、创新服务等方面优势，擦亮保租房项目的招牌。
当然，要真正调动企业入市积极性，还得有友好的融资环境作保障。
此前，相关部门已出台政策，方便改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业申请贷款，规定保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。国家发改委等部门还明确，将保障性租赁住房（包括直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点项目。
岛妹注意到，去年，国内就有4单保租房REITs项目上市；今年11月，上海国资首单REITs获批，这也是长三角区域企业的首单保租房REITs。
“REITs模式是为了鼓励、吸引社会资本投入保租房筹建运营，为保租房的开发建设提供广阔的资金来源，摆脱了对政府投入或银行信贷的过度依赖。”陈杰认为，“这是探索房地产与金融良性循环的重要一环，也是构建房地产发展新模式的重要组成部分。”
总之，推进保障性租赁住房建设是个大工程。既要摸清需求底数，也要讲究供给节奏；既要搞好顶层设计，也要积极发挥地方自主性；既要给市场留出“爬坡期”，也要强化监管、避免政策走歪。“保障性租赁住房建设是长期任务，不必急于一蹴而就，稳扎稳打效果更好。”陈杰对岛妹说。
文/锐聆
编辑/云歌
来源/侠客岛微信公众号
责编：李冉、陈亚楠
