中央一号文件已经发布，连续20多年关注“三农”问题。今年的文件发布后，有一句表述引发外界高度关注——
“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”。
在解读中央一号文件的新闻发布会上，中央财办、中央农办有关负责人明确表示，这两条政策底线必须守住、不能突破。
一
农村宅基地，是有明确法律规定的。
土地管理法等法律规定，农村宅基地，是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其所有权归农民集体。而农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户，具有分配宅基地的资格。
也就是说，宅基地是集体所有、成员使用，如果不是村集体成员，就不具备获取宅基地的资格。
因此，农房和城里的商品房不一样。农房建设，占用集体所有土地，只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地建设，只能在本村集体经济组织内部经批准后，交易给符合宅基地分配资格的成员。
而商品房，占用的是国有建设用地，可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。
其实，关于农村宅基地和农房购置，早在20多年前就有明文规定。
1999年，国办发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。
当时出现的问题，文件交代得明确：一些地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”“庄园”为名，炒卖土地、非法集资的情况。
2004年，国务院进一步明确，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
但乱占宅基地的现象依然时有发生。
例如，2022年，自然资源部在一份通报中点名，福建省霞浦县小皓村新农村建设中，存在违法占地、违法建设等问题，最严重的是将冒用村民名义套取的宅基地，非法出售给村外人员并开发经营。其中一个经营性康养项目，通过占用宅基地，使自家建筑总面积达到1.61万平方米。
今年1月，自然资源部、农业农村部发文：严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等，变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。
信号很明确：侵占农房和宅基地，是绝不能踩的红线。
二
为啥不能允许城镇居民、退休干部等人群到农村购买农房、宅基地、占地建房？
这是一个根本性问题。
去年7月，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，农业农村部党组书记韩俊明确表态：
“以宅基地使用权的退出为例，总的政策基调是，出台这方面的有关政策一定要稳慎，不能刮风，花个几万块钱就彻底买断了，对农民的长远利益未必就是划算的，这方面一定要给农民留个后路，一定要为农民的长远利益着想。”
“在这一点上，不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆，严格禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房，要守好政策底线。”
说白了，村里有地，有宅基地，农民就有退路，有生计，也有稳定。
城镇居民到农村购买农房、宅基地，或是退休干部到农村占地建房，于法无据。农村购房建房的口子一开，炒卖土地、变相圈地的情况会大范围出现，势必挤压有限的农村集体建设用地资源，甚至会挤占农用地、威胁耕地红线。尤其一些土地资源本就紧张的地区，一旦本村居民合法权益因“外力”得不到满足，农村经济发展、社会稳定都将面临巨大风险。
说到底，宅基地制度的关键，是维护农村土地集体所有，保障农民基本居住权利。“两个不允许”，就是要坚决保障农民基本权益。
三
有朋友会问了：政策不放开到农村购房、建房，那农村闲置的宅基地、住宅怎么办？
的确，据不完全统计，因农民工进城务工等原因造成的农村宅基地及住宅闲置面积已超16亿平方米。
有“堵”就得有“疏”。针对这些闲置资源，今年中央一号文件提出，“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式”。这是一个既可避免资源浪费、又不突破制度边界的可行方法。
具体说来，城镇居民和工商资本可以租赁农房，用于居住或开展经营，而非购房占地；村集体和农民可通过自主经营、合作经营等方式，发展农家乐、民宿、乡村旅游；返乡人员可依托自有和闲置住宅，发展适合的乡村产业项目。老家在农村的城镇居民，也可以继承使用宅基地。
有城市的愿进来，也有“农村的想出去”。农民要进城，如果不想要宅基地了，根据有关法规条例，也有路子。国家允许进城落户的农村村民“依法自愿有偿退出宅基地”，地方可多渠道筹集资金进行补偿。退出的宅基地，将优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。
这里的关键词，是“依法自愿”。有关部门明确表态，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，违法收回农村村民依法取得的宅基地，或以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，强迫农村村民搬迁退出宅基地。
总之一句话：盘活利用农村闲置宅基地和住宅，很有必要，但底线绝不能破。至于退休回乡的干部，若想在农村发挥余热，靠的绝不是占地建房，而是搞好乡村振兴的真本事。
文/江北
编辑/点苍、绫波
来源/侠客岛微信公众号
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