郝益東：住房改革，借鑒西方可少走彎路

我國住房制度改革所積累的全國性和地方性經驗都已十分豐富。解決諸如制定基本法律依據“住房法”、出台基本調節工具住房保有稅、解決住房市場分割等難點問題的路徑也已明晰。同時合理借鑒世界各國的經驗教訓也可使我們少走彎路。

歐洲大多數國家的社會住房模式以注重均衡為特色，包括以政府規劃控制住房供給與需求的均衡、社會大眾均衡受益、購房市場和租房市場都要遵守法律規范等。德國維持房價和房租平穩幾十年，在本輪金融危機中也沒有發生住房市場動蕩，居民購房租房都控制在“可負擔”范圍內。英國在社會住房制度的基礎上以“私有化”解除政府財政包袱，使住房自有率迅速接近美國。

美國的自由市場住房模式具有政府投資少、居住功能完善、政府補貼受益面廣的特點，也十分注重社會性。美國政府針對中低收入者的房貸擔保融資系統平穩運行了60多年，但本世紀初對金融投機衍生的次級貸款失控引發了金融危機。

高度集權的新加坡住房模式由政府統管土地供應、住房金融和住房市場。由政府建造的組屋佔全國住房的85%左右，銷售對象按法定條件確定，購房條件改變后按評估價“退舊購新”。新加坡模式所體現的民生、資產、公平等理念值得關注，但其做法難於在人口眾多的大國推行。

市場化並軌的智利模式是發展中國家解決住房短缺和貧民窟問題的成功范例。20世紀50至70年代，智利政府為中低收入家庭建造公共住房。從80年代開始，改為政府住房補貼與法定住房貸款按資助對象條件分類組合的辦法激發市場力量，增加住房建設，僅用十幾年絕大部分貧民窟變為新建居民區，同時促使經濟和金融在南美國家中幾次都能率先走出危機期。

需要避免的是陷入東亞部分國家和地區奉行“保低不限高”的雙軌制模式，使低收入群體長期處於“籠屋”、“蝸居”之中，而大部分市場空間被投機炒作所左右，不僅導致社會成員住房差距日益擴大，而且泡沫經濟難以避免。

綜合優化的住房制度應當是：住房法和各種法規配套，保証住房所具有的經濟性與社會性均衡體現﹔政府主導和市場機制“兩手”共治，公共資源投入效率高﹔消除住房投機和企業壟斷，房價和房租長期得到平抑﹔住房金融既是經濟工具，也是保障工具，中低收入家庭可以超越經濟周期的波動而獲得可負擔的優惠房貸。換言之，理想的住房制度應是為住房市場構筑保障住房權的“籠子”，為住房保障提供市場機制的“發動機”，使住宅產業長治久安、持續發展。（作者是全國人大常委會委員、內蒙古自治區人大常委會副主任）