沈曉杰：城市化提高房價系開發商新忽悠

每當房地產市場博弈的關鍵敏感時期，總有些“利益中人”會跳出來，以“專家”或“業內研究人士”姿態“預測”房市和房價的走勢。大造輿論的結果就是“引導”購房人“市場預期”，為“托盤”高房價和開發商的利益“暗渡陳倉”。

昨天，媒體的兩篇報道就很“意味深長”。一是原國家統計局長邱曉華在某証券公司年度會議高調聲稱：房價還會平穩上漲，十年內不會逆轉。這位幾年前因“涉嫌犯罪”被拿下的原局長潛台詞再明顯不過，就是“十年內房價還是要不可逆轉的上漲”﹔二是來自南京大學一個不知名的“團隊研究報告”同樣聲稱：南京“房價至少可從2013年漲至2014年”。

如此“高調和強勢”的“算卦”出十年或兩年的房價“繼續上漲”，著實讓人“大開眼界”。眾所周知，中國的房地產市場及房價的走勢，從來不是自由競爭的市場經濟使然。決定房價的因素主要有兩個方面。首先是開發商對市場的壟斷和操控。在一個隻允許開發商“准入”壟斷市場，加上房地產本身不像汽車消費品等可以流通競爭，都使開發商任意可對市場和房價進行操控。在樓盤供過於求的大勢下，開發商還可以通過“囤地捂盤惜售”來操控價格。所以，開發商“大腕”對房價的走勢，判斷與其說是“預測”，不如說是“合謀操控”信號。決定中國房價的第二大要素就是政府及政策。像此輪房市調控，開始時限購限貸和房價目標責任制等政策嚴格落實了，房價就明顯大幅下降﹔后期一些下級政府的“反制調控”的手段得逞了，房價就必然反彈。開發商壟斷和政府規制，是中國決定房價的兩種最重要的力量。

那麼，邱曉華和南大的某“研究團隊”，他們憑什麼就可“斷定”今后十年或兩年全國或南京的房價會必然上漲？邱曉華的“依據”是：中國工業化和城市化沒有結束，對住房的需求就始終存在，“人多地少”決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態，這對房地產行業有較大的支撐。隻有10年后工業化和城市化基本完成，“房價才會出現真正逆轉”。南大那個團隊的“依據”更特別，除了認為城市化的“利好”外，還強調因為南京將於2014年舉辦青奧會，“地方政府公共設施投資力度大”，所以南京房價至少漲至2014年。

這裡一個最大問題，就是城市化是否真的成為支撐中國房價上漲的“最大動力”。隻要對當今房地產市場稍加了解的人都會知道，在高房價的體系下，不僅農村進城務工的“新市民”，包括一般收入較高的白領，八成左右的市民基本上都和高房價市場無緣。他們的收入連今天的房價都遠遠買不起，怎麼可能還為今后十年的房價上漲做“基本支撐”呢！隻有什麼時候房價下降到和他們收入相匹配的地步，什麼時候他們才能真正成為房地產市場“真正消費群”。如此簡單的事實和道理，小學文化的農民工都知道，“戴著博士帽”的前國家統計局長和南大的教授怎麼可能不知？！

至於說青奧會導致南京房價上漲的“理由”更是牽強附會。這不僅在於青奧會在國際上本來就是一個“小型運動會”，更重要的還是這次青奧會的場館幾乎都是用以前舉辦全運會的場館，體育場館的投資幾乎少到最低。在沒有過度“土地財政飢渴症”的情況下，青奧會怎麼可能成為導致房價上漲的“推手”呢。看看南京市政府青奧會方面的預算報告，再看看舉辦過第一屆青奧會的新加坡當年的房價走勢，就不會被這個房價“算卦”中的這個“國際玩笑”所嚇到。至於說地鐵等城市基礎設施建設，沒有青奧會，或者不開青奧會的城市，投入就比現在南京少嗎！

其實，對今后房價走勢影響最大的，還是政府及政策。最近不斷加溫的房產稅，以及對官員財產(尤其是房產)公示的“空前高壓”，加上原先國十條中強調過的開發商所欠的高達數萬億的土地增值稅，還有放開個人或單位合作建房的呼吁等等，這中間有一兩項政策“落地”，都將會對中國的房價產生“史無前例”的下降壓力。這點連開發商都非常清楚。著名開發商、中坤集團董事長黃怒波最近就公開表示：“房地產價格這兩年肯定會下來，因為新一屆領導班子的反腐力度非常大”。

說到底，像邱曉華這些打著“研究”之名，總喜歡對房價和房市走勢的做“看漲不看落”預測的“專家”，背后往往有不可告人的“利益驅使”。邱曉華當年“涉嫌犯罪”，坊間流傳就有其情婦收受商人送給的“一套上海豪宅”﹔至於南京大學那位“看漲專家”，這幾年從開發商手上拿了多少“咨詢費、車馬費”，在業內都已不是什麼“秘密”。這樣“屁股指揮腦袋”的專家，他們所謂的“房價預測”，又有幾分價值。

（來源：新浪財經）