政府當謹慎對待首套房認定放鬆

9月22日下午福州市政府網站發布房地產新政策，房貸余額還清算首套房。此后，首套房認定標准放鬆將在各地普遍推行的傳言不斷發酵。雖然四大行均表示目前尚未有明確信息發布，但傳言既折射出一些地方政府和市場參與者對樓市回穩的渴望，也反映了放鬆房貸正逐步成為政策轉向的焦點。

2014年年初，中國房地產市場便唱衰聲四起，市場普遍對房地產市場的走勢表示悲觀。據國家統計局公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，新建商品住宅價格與7月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市隻有廈門。面對逐漸趨冷的房地產市場，中央政府與地方政府的態度表現出巨大的落差。

一方面，中央政府依然將經濟改革置於經濟刺激的政策選擇之上，僅通過定向降准等措施對經濟進行微刺激，央行仍然在避免採用“強刺激”或出台全面寬鬆政策，這樣就使得房地產市場的信貸約束條件始終沒有得到放鬆。另一方面，地方政府則完全不同於中央政府，各地的地方政府密切關注房地產市場的走勢，並在房地產市場剛一示弱時，便迅速通過取消限購政策為房地產救市鋪平道路，全國取消限購的城市截止九月已經達到達40個。

在寬鬆貨幣政策遙遙無期，限購政策施行后房價下降的頹勢並沒有因此發生改變，取消限購政策取得的效果微乎其微。這說明目前對房地產市場復蘇或者企穩最大的約束並不在於對購買的硬性約束，而在於信貸約束。面臨這樣的矛盾，地方政府缺乏對於貨幣政策的最終決定權，因此也決定了未來房地產市場走勢仍然掌控在中央政府手中。但是這並沒有改變地方政府對於房地產市場回溫的期待，這就出現了對於首套房的重新界定，地方政府期待以政策的界定權著手對於房地產所面臨的信貸約束進行改善。

八月份工農中建四大行信貸增速均出現較大的回落，銀行對於貸款趨向謹慎態度，處於“大客戶做不了，小客戶不想做”的狀態。此次對於首套房的放鬆政策將曾申請購房貸款的，隻要貸款償清，繼續申請貸款購房仍可按首套房貸認定。這樣的政策調整符合銀行信貸業務的核心，並未擔負貸款壓力的購房者可謂安全性較高的市場參與者，這樣採用市場歧視的做法將有效降低這些潛在購房者的購房需求，從而拉動銀行信貸。因此，有關銀行普遍推行的傳言也並不是空穴來風，銀行確實有很大的動機來推動這一政策。

但這一政策也並不是完全沒有風險性與危害性。一方面，目前房價的小幅回落仍然在可以接受的范圍內，很多城市房價的調整也呈現分線的特征，目前的回落只是房價回歸合理並逐步形成多層次房地產市場的過程，地方政府並不應對此過於敏感，而急於出台相關的房地產救市政策。另一方面，對首套房認定的放鬆有違社會公平。首套房政策的初衷在於滿足對於房產最為迫切的剛性需求用戶，從而維護社會的和諧與穩定。但首套房條件放鬆后，已經購有房產又沒有貸款在身的購房者往往是高收入者，對於高收入者購入多套房產給予房貸優惠成為這項政策的最終實質性內容，高收入者也成為這項政策的最終受惠者。

綜合來看，在貨幣政策放鬆之前，其他小范圍的政策調節對於房地產市場的走勢並起不到決定性的作用，而這些政策卻將帶來一些不可避免的社會問題。因此，地方政府應當謹慎對待首套房認定放鬆的政策選擇。地方政府應當正視目前房地產市場的調整過程，避免對於市場的過度干預，而讓房地產市場更加依賴於市場的調節。

　　　蔣為 南開大學國際經濟貿易系博士研究生

(責編：於川)