郝益东：住房改革，借鉴西方可少走弯路

我国住房制度改革所积累的全国性和地方性经验都已十分丰富。解决诸如制定基本法律依据“住房法”、出台基本调节工具住房保有税、解决住房市场分割等难点问题的路径也已明晰。同时合理借鉴世界各国的经验教训也可使我们少走弯路。

欧洲大多数国家的社会住房模式以注重均衡为特色，包括以政府规划控制住房供给与需求的均衡、社会大众均衡受益、购房市场和租房市场都要遵守法律规范等。德国维持房价和房租平稳几十年，在本轮金融危机中也没有发生住房市场动荡，居民购房租房都控制在“可负担”范围内。英国在社会住房制度的基础上以“私有化”解除政府财政包袱，使住房自有率迅速接近美国。

美国的自由市场住房模式具有政府投资少、居住功能完善、政府补贴受益面广的特点，也十分注重社会性。美国政府针对中低收入者的房贷担保融资系统平稳运行了60多年，但本世纪初对金融投机衍生的次级贷款失控引发了金融危机。

高度集权的新加坡住房模式由政府统管土地供应、住房金融和住房市场。由政府建造的组屋占全国住房的85%左右，销售对象按法定条件确定，购房条件改变后按评估价“退旧购新”。新加坡模式所体现的民生、资产、公平等理念值得关注，但其做法难于在人口众多的大国推行。

市场化并轨的智利模式是发展中国家解决住房短缺和贫民窟问题的成功范例。20世纪50至70年代，智利政府为中低收入家庭建造公共住房。从80年代开始，改为政府住房补贴与法定住房贷款按资助对象条件分类组合的办法激发市场力量，增加住房建设，仅用十几年绝大部分贫民窟变为新建居民区，同时促使经济和金融在南美国家中几次都能率先走出危机期。

需要避免的是陷入东亚部分国家和地区奉行“保低不限高”的双轨制模式，使低收入群体长期处于“笼屋”、“蜗居”之中，而大部分市场空间被投机炒作所左右，不仅导致社会成员住房差距日益扩大，而且泡沫经济难以避免。

综合优化的住房制度应当是：住房法和各种法规配套，保证住房所具有的经济性与社会性均衡体现；政府主导和市场机制“两手”共治，公共资源投入效率高；消除住房投机和企业垄断，房价和房租长期得到平抑；住房金融既是经济工具，也是保障工具，中低收入家庭可以超越经济周期的波动而获得可负担的优惠房贷。换言之，理想的住房制度应是为住房市场构筑保障住房权的“笼子”，为住房保障提供市场机制的“发动机”，使住宅产业长治久安、持续发展。（作者是全国人大常委会委员、内蒙古自治区人大常委会副主任）