沈晓杰：城市化提高房价系开发商新忽悠

每当房地产市场博弈的关键敏感时期，总有些“利益中人”会跳出来，以“专家”或“业内研究人士”姿态“预测”房市和房价的走势。大造舆论的结果就是“引导”购房人“市场预期”，为“托盘”高房价和开发商的利益“暗渡陈仓”。

昨天，媒体的两篇报道就很“意味深长”。一是原国家统计局长邱晓华在某证券公司年度会议高调声称：房价还会平稳上涨，十年内不会逆转。这位几年前因“涉嫌犯罪”被拿下的原局长潜台词再明显不过，就是“十年内房价还是要不可逆转的上涨”；二是来自南京大学一个不知名的“团队研究报告”同样声称：南京“房价至少可从2013年涨至2014年”。

如此“高调和强势”的“算卦”出十年或两年的房价“继续上涨”，着实让人“大开眼界”。众所周知，中国的房地产市场及房价的走势，从来不是自由竞争的市场经济使然。决定房价的因素主要有两个方面。首先是开发商对市场的垄断和操控。在一个只允许开发商“准入”垄断市场，加上房地产本身不像汽车消费品等可以流通竞争，都使开发商任意可对市场和房价进行操控。在楼盘供过于求的大势下，开发商还可以通过“囤地捂盘惜售”来操控价格。所以，开发商“大腕”对房价的走势，判断与其说是“预测”，不如说是“合谋操控”信号。决定中国房价的第二大要素就是政府及政策。像此轮房市调控，开始时限购限贷和房价目标责任制等政策严格落实了，房价就明显大幅下降；后期一些下级政府的“反制调控”的手段得逞了，房价就必然反弹。开发商垄断和政府规制，是中国决定房价的两种最重要的力量。

那么，邱晓华和南大的某“研究团队”，他们凭什么就可“断定”今后十年或两年全国或南京的房价会必然上涨？邱晓华的“依据”是：中国工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，“人多地少”决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。只有10年后工业化和城市化基本完成，“房价才会出现真正逆转”。南大那个团队的“依据”更特别，除了认为城市化的“利好”外，还强调因为南京将于2014年举办青奥会，“地方政府公共设施投资力度大”，所以南京房价至少涨至2014年。

这里一个最大问题，就是城市化是否真的成为支撑中国房价上涨的“最大动力”。只要对当今房地产市场稍加了解的人都会知道，在高房价的体系下，不仅农村进城务工的“新市民”，包括一般收入较高的白领，八成左右的市民基本上都和高房价市场无缘。他们的收入连今天的房价都远远买不起，怎么可能还为今后十年的房价上涨做“基本支撑”呢！只有什么时候房价下降到和他们收入相匹配的地步，什么时候他们才能真正成为房地产市场“真正消费群”。如此简单的事实和道理，小学文化的农民工都知道，“戴着博士帽”的前国家统计局长和南大的教授怎么可能不知？！

至于说青奥会导致南京房价上涨的“理由”更是牵强附会。这不仅在于青奥会在国际上本来就是一个“小型运动会”，更重要的还是这次青奥会的场馆几乎都是用以前举办全运会的场馆，体育场馆的投资几乎少到最低。在没有过度“土地财政饥渴症”的情况下，青奥会怎么可能成为导致房价上涨的“推手”呢。看看南京市政府青奥会方面的预算报告，再看看举办过第一届青奥会的新加坡当年的房价走势，就不会被这个房价“算卦”中的这个“国际玩笑”所吓到。至于说地铁等城市基础设施建设，没有青奥会，或者不开青奥会的城市，投入就比现在南京少吗！

其实，对今后房价走势影响最大的，还是政府及政策。最近不断加温的房产税，以及对官员财产(尤其是房产)公示的“空前高压”，加上原先国十条中强调过的开发商所欠的高达数万亿的土地增值税，还有放开个人或单位合作建房的呼吁等等，这中间有一两项政策“落地”，都将会对中国的房价产生“史无前例”的下降压力。这点连开发商都非常清楚。著名开发商、中坤集团董事长黄怒波最近就公开表示：“房地产价格这两年肯定会下来，因为新一届领导班子的反腐力度非常大”。

说到底，像邱晓华这些打着“研究”之名，总喜欢对房价和房市走势的做“看涨不看落”预测的“专家”，背后往往有不可告人的“利益驱使”。邱晓华当年“涉嫌犯罪”，坊间流传就有其情妇收受商人送给的“一套上海豪宅”；至于南京大学那位“看涨专家”，这几年从开发商手上拿了多少“咨询费、车马费”，在业内都已不是什么“秘密”。这样“屁股指挥脑袋”的专家，他们所谓的“房价预测”，又有几分价值。

（来源：新浪财经）