陈国强：房地产政策将更重长效

尽管三中全会未提及房地产调控，但由于房地产特殊的社会经济关联性，宏观层面和外部领域的改革都会不同程度地作用于房地产领域。结合近期中央对房地产行业的表态，诸多政策信号表明，房地产政策调整转向正在进行时，将呈现一些新特点。

市场化发展成方向，行政化调控将渐行渐远。近年房地产市场调控，以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩明显。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，但极易扭曲市场关系，模糊市场信号，扰乱市场节奏，从而埋下诸多隐患。《决定》提出市场在资源配置中起决定性作用，并强调经济体制改革所有领域均将遵循这条规律。习近平近期讲话中也强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。可见，减少行政化调控，回归市场化方向将成房地产政策的必然选择。

政策诉求由短期化趋向长期化。在过去的房地产调控中，决策层虽然提出“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”的调控目标，但实际调控政策上，我们显然过多强调短期调控目标，尤其是房价控制目标。比如各级地方政府每年均需制定年度房价控制目标，国务院主管部门每年均以此作为房地产调控的主要考核指标。这样带来的弊端显而易见，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题。最近中央高层涉房讲话不提“调控”和“房价”，转而强调研究住房建设的规律性问题，强调建立统一规范成熟稳定的住房供应体系等方面。另外，国务院近日提出推进不动产统一登记制度，意味着国家在对房产确权和明晰权属的同时，也在为房地产税的开征做基础准备。这些都预示政策诉求的短期化倾向将为长期化所替代。

地方调控角色转型，调控自主权增加。各级地方政府是房地产调控举足轻重的关键主体之一，他们既是中央调控政令的传递者，更是各项政策政令的实际推行者与执行者。但过去房地产调控棋局中，地方政府似乎是微妙、敏感的角色。其深层次原因在于地方在房地产调控中的利益诉求与中央未必一致。这种局面随着市场分化加剧已逐渐打破，取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场，这必然要求提高地方的调控自主权。

最后，相关领域的综合改革将重塑房地产格局。比如建立城乡统一建设用地市场，将打破土地市场单一的供应渠道和供应主体的局面；赋予农民更多财产权利，将有助于提高农民进城后的生活及住房消费能力；提高直接融资比重，将改变房地产行业融资环境；新型城镇化的推进，将改变城乡、城市格局，从而改变房地产市场格局等。总之，未来房地产行业的空间演进、政策取向、市场格局等都将受到上述综合改革的深刻影响。▲(作者是中国房地产学会副会长、北京大学教授)

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