2015年，中国房价不会大起大落

伴随着央行降息新政的出台，一些地产股连续涨停，股市也轻松冲过3000点，似乎使一些人在渡过楼市低迷的2014后，对2015年的房价有了更高憧憬，有的开发商开始盘算明年将房价调高10%甚至15%。2015年的房地产形势真有这么乐观吗？

笔者认为，房地产是国民经济的晴雨表，2015年的房地产形势及房价的走势，不能脱离宏观经济的大背景。未来的楼市，不会再像以前那样大起大落，房价的变化也会不断趋稳。

正如，习近平主席在近日的中央经济工作会议中指出的，我国的经济发展正进入一个新常态，正从高速增长转向中高速增长。因此，房地产脱离当前的宏观经济形势进入一个高速增长不太现实。

当然，房地产是城镇生产、生活的基本载体，住房是人们的生活必需品，住房关系国计民生。因此，在10月29日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议上，强调要重点推进住房等六大领域的消费。

毋庸置疑，伴随着我国城市化进程不断加快，房地产仍然是国民经济的重要推动力量。我国的城市化率已经达到53.7%，处于城市化快速发展阶段，到城市化完成之时，按照过去我国的城市化率保守估计，每年城市化率平均也会增加1%左右，每年大约有1300万人口进城。如果按“户籍城镇化率”计算，我国的城镇化率仅有35.7%左右，要达到《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》中2020年城镇化率实现60%的目标，我国房地产市场的发展潜力和发展机会更是非常巨大。这其中既有大量的城镇存量人口的自住与改善型住房需求，也有城镇增量人口的刚性住房需求，还需要相应的教育、医疗、商业、工业、旅游、养老等多元化房地产的开发建设。尽管房地产业的黄金时代已经过去，但是未来的白银时代还是值得憧憬的。

但是，各地的房价是否会因此上涨，最终还是取决于住房的供求关系。未来各城市的房价分化严重，不会齐涨齐跌。“区位、区位、区位”是房地产界人人皆知的一句至理名言。房价是城市优质公共资源的反映，优质公共资源越多的城市，其房价也就越高。正因如此，一线城市的房价总是高于绝大多数二、三线城市。

因此，对于集中了较多优质公共资源，人口不断增加的一线城市和部分二线城市而言，伴随着人口的不断增加，住房市场仍然会处于供不应求状态，房价很难下降或会出现小幅上涨；而对于未来经济缺乏增长的动力、优质公共资源又比较困乏、对人口没有吸引力的三四线城市，则恐怕还是一个以价换量的过程，房价很难上涨。

所以，未来房价的走势还要根据房价的影响因素，如：地价、建筑成本、物价、人口规模、经济发展、区域政策、财税政策、货币政策、供求关系的变动等，进行综合判断，才能得出一个正确结论。

（赵秀池，首都经济贸易大学房地产研究中心主任，海外网特约评论员）

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