（图源：《邯郸日报》）
【编者按】
新年伊始，万象更新。
“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，在即将踏入2018年之际，习近平总书记的话掷地有声，传递出党中央对人民的郑重承诺。
民心之所望,执政之所向。十九大召开前后，党和国家的一系列重要政策、方针陆续推出，对每个中国人的生活产生了并将持续产生重要影响：京津冀密集的环保治污举措带来了天更蓝、水更绿的局面，“纠四风”剑指政府行政中的形式主义、官僚主义问题，房地产长效机制、“租售并举”给更多人带来了住有所安的希望……这些举措都给我们的生活带来了更多的“获得感”。
值此新年之际，海外网推出“十九大后的这些‘获得感’”系列策划，细数十九大前后中国人的生活都得到了哪些实实在在的改善。
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根据国家统计局最新公布的27年11月中国70个大中城市数据，房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房价平稳运行。7个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。11个城市新建商品住宅价格同比下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间。初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%。
房价上涨过快的局面得到抑制，是一系列房地产调控长效机制的成效，也是贯彻十九大精神，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供应、多渠道保障的租购并举住房制度带来的效果。
回顾与展望
2017年以来，尤其是“317”新政以来，房地产调控不断升级，限购限贷限价不断加码，目的都是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，让住房回归居住功能。对于房价上涨过快的热点城市，国家一方面通过限购限贷，抑制投机投资性需求，另一方面通过增加住房供应，改变住房供给结构，加大租赁住房供应，实现供求平衡。房价大起大落得到了控制，房地产市场调控的效果已经基本达到。
2018年仍然要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。国家需从严进行调控，通过财税、金融、土地、规划、行政等手段，建立一系列房地产调控的长效机制，和租购并举的住房制度，解决房地产市场发展不平衡不充分的问题，促进房地产市场平稳健康发展。各地会根据各自城市的情况因城施策，根据自己的情况出台相应的政策。
政策与民生
租购并举是房地产长效机制应有之义。十九大报告，首次把租赁住房提到前所未有的高度。住房租赁是绝对的刚需，租赁住房能更好的体现“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。租赁住房或者由政府提供，或者由市场提供；或者集中供应，或者分散供应；或者由单位供应，或者由个人供应；或者提供增量新房，或者提供存量旧房。租赁住房既有低端需求，也有中高端需求，最能体现“多主体供给、多渠道保障”的精神。
各地推行的租赁新政，旨在使承租人得到均等化的公共服务，使承租人与产权人一样可以得到子女义务教育等的权利，让租赁住房得到更多的获得感，同样使生活更美好。目前在大城市房价高企，用购买住房的投资的利息来支付同样一套住房的房租绰绰有余，从满足自住需求而言，租赁住房比购买住房划算。因此，发展租赁市场不仅是政策导向，更是民生需求。现在各地都在不断加大公租房等租赁住房的供应。未来“十三五”期间，北京将增加150万套住房供应，其中租赁类住房将占30%。上海“十三五”期间预计新增供应近170万套各类住房，其中包括70万套租赁住房，占总数的41.2%。
根据2017年的中央经济工作会议精神，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。目前，已经有一些机构专门从事长期租赁住房业务，有一些开发企业，在拿地环节就规定了住房的租赁性质。未来随着政策的倾斜，还会有很多专业化的机构加入到住房租赁市场中。随着住房体验越来越好，租赁住房的需求也会增加，进而会减少购买住房的需求。这对平抑房价，促进房地产健康发展，起到一定作用。
借鉴与国情
在发展住房租赁市场时，我们可以借鉴德国等其他国家的经验，为稳定的租赁关系的建立，提供政策支持和法律保障。目前德国租赁住房的家庭占55%，与其政府保护承租人的权利的政策是分不开的。根据德国房屋租赁法，出租者没有权力将租户赶走，租金涨幅3年内不得超过20%，2015年又调整为10%。
我们目前住房拥有率在80%以上，租赁市场的份额畸低，机构租赁更是只占2%左右，而发达国家机构租赁要占20%-30%的比例。因此，中国在发展租赁市场时，一定要分析中国的国情，对症下药。目前发展租赁市场的一个主要问题是，在目前高房价下，购买住房用于租赁经营是实现不了盈利的，所以，不能一味的学习德国的房租控制办法，而是坚持公平交易的原则，对租赁双方给予相应的政策支持，既应出台相应的税收、金融支持政策，提高机构和个人租赁住房的积极性，更多的供给租赁房源；另一方面也应给予承租人赋权，实现租购同权，尤其是教育资源的赋权；还要建立租赁住房交易信息平台，完善租赁市场信息，为租赁双方提供便捷的服务。这有利于积累租赁双方的交易记录，并建立租赁市场的信用体系，也有利于形成稳定的租赁关系，促进租赁市场的发展。
相信未来随着租赁新政的落地，多主体供应、多渠道供给的租赁市场一定会发展起来，租购并举的住房制度会让更多的人实现住有所居。
（赵秀池，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授，海外网专栏作者）
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责编：介瑾、牛宁
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