房地產增速換擋期的“新常態”

我國房地產經過十多年快速發展后已經駛向拐彎道，房地產進入發展增速換擋期。關注和研究增速換擋期的新情況，有益於促進房地產持續健康發展。

先看國家新近公布的兩組數據：今年1至7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點。其中，住宅投資34365億元，增長13.3%，增速回落0.4個百分點﹔7月份全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，這是繼上兩月以來的第三個月持續下跌。這兩組數字表明，我國房地產經過十多年快速發展后已經駛向拐彎道，房地產進入發展增速換擋期。

關注和研究增速換擋期的新情況，對於促進房地產持續健康發展有積極意義。

首先，正確認識房地產發展增速換擋期呈現出的一些新特征。這集中顯現在以下方面：庫存高企，房價下行，房地產總體增速下降或同比下降﹔供求逆轉，原先的求大於供轉變為大多數城市供大於求﹔房地產企業重新洗牌，優勝劣汏﹔開發商拿地更為慎重，盲目擴張有所遏制﹔房地產開發投資增速回落﹔貸款杠杆率偏低，貸款難度加大以及購房者預期變化等。這些新特征是房地產增速換擋期的市場調整，不可避免，但不等於市場進入衰退與蕭條，更不是有人所擔心的房地產崩盤。

我國房地產經過十多年的快速發展駛入拐彎期，減速前行完全符合房地產市場經濟發展規律。這是我國多年房地產調控的必然結果，與我國經濟運行處於三期疊加的態勢相吻合。因此，房地產增速換擋期是加快房地產結構調整和政策完善的好時機。依筆者之見，下半年樓市當在分類調控基礎上切換到去庫存為重點，而且要與房地產項目結構調整和完善周邊配套設施緊密結合。從中長期看，重在加快房產稅改革試點、戶籍制度改革、不動產登記制度改革、個人住房信息聯網、棚戶區改造及與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革，“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”，以促進房地產市場持續健康發展。

其二，正確認識近期出現的限購鬆綁。7月29日零時起，杭州樓市開始有條件的區域性限購鬆綁，並迅速傳導至浙江所有限購的地級市。杭州是有條件區域性鬆綁，即在杭州主城區鬆綁的隻限於140平方米及以上住房，給140平方米以下的住房鬆綁隻限於杭州蕭山區、余杭區。何止是浙江，目前全國46個限購城市僅4個一線城市不動外，其余城市紛紛不同程度限購鬆綁。限購鬆綁旨在差別化調控政策驅動樓市區域性、結構性深度調整。

然而，這種差異化調控效應有限，且難以持久。杭州樓市限購鬆綁已近半月，老盤雖然促銷力度大，但成交量不大，新盤入市依舊偏冷，處於觀望狀態。新盤的消極，顯示出市場氣候並未因限購鬆綁發生根本性的變化。素有中國樓市風向標之稱的溫州樓市，房價曾連續下跌34個月，到去年底溫州房價與頂峰期相比縮水近30%。7月29日取消限購后，其成交量依舊下滑，難抑樓市頹勢。濟南、長春、寧波等城市取消限購后成交量起色不大，有的還在回落。事實表明，不要說有條件的“鬆綁令”，就是限購全面放開，隻要整個經濟增速下滑壓力加大，銀行信貸等政策沒有鬆動，整個樓市難言樂觀，即使短期刺激下成交量有所放大也難以持久。

冰凍三尺非一日之寒，堅冰消融也非限購鬆綁就能奏效。不要被個別樓盤取消限購后上演的“夜光盤”所煽惑，也不要被開發商的促銷手段，降價換量導致樓市回暖的錯覺，其深度調整的趨勢決不會因為一紙“鬆綁令”而逆轉。這是因為造成樓市庫存量大的主因並非限購，根本的在於土地供應失去了理智，房地產結構失衡、需求失衡。再說，限購政策的調整不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背。國家不允許地方政府盲目“托市”，以制造樓市復蘇假象，以致錯失樓市調整時機。取消限購有利於提振樓市的信心，但無法改變供求總量和結構嚴重失衡的局面，去庫存仍需要較長時間。有的開發商想借限購鬆綁，期望價格回漲，既不現實，還會失掉去庫存的有利時機。因地制宜，分類調控，調結構，去庫存是房地產市場必然趨勢。

其三，正確認識“棄房斷供”現象。近年來，由於庫存高企、房價下跌，浙江、江蘇、福建、廣東等地出現“棄房斷供”現象。今年上半年寧波余姚法院“棄房斷供”案36件，而去年同期僅兩件，無錫98件，同比增加37件。去年1月至今年7月，廣州市番禺法院受理按揭房貸糾紛案191件，同比增長76.85%。涉案房產大多為前兩年高房價時買入，如今變成了“負資產”，業主無力還款而“棄房斷供”。

購房者“棄房斷供”后果嚴重：抵押的房子被沒收，還將被銀行起訴﹔首付款、月供、契稅、維修基金、物業管理費等付諸東流﹔房產會被法院拍賣，而且拍賣的價格低於房產的市場價格。加上法院的執行費以及律師費、訴訟費、保全費等也由斷供者負擔。同時，房貸逾期罰息率較高，時間拖得越久，罰息就越重。“棄房斷供”，業主虧損的不僅是資金，還有比資金更重要的法律、信用和道德。而后者是無法一扔了之，不僅法律不容踐踏，就是信用，我國已提出將建立以公民身份証號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼制度的方案，“棄房供斷”就是給自己信用增加不良紀錄，將付出慘痛代價。因為“無信而不立”，“無信寸步難行”，必成為經濟生活中的常態。

(責編：宋勝男)