10年来，中国房价高企，而屡次调控均见效甚微。如何能够挤碎泡沫，平抑价格，今秋的舆论重点聚焦于“房产税”。

房产税在许多发达国家都有，在中国也有一段时间的试行。房产税与其他财产税一样，主要是社会财富的再分配作用。但事实上，现在的关注点在于，房产税能否用来控制房价？是否应该出台更为猛烈的政策，用更重的税赋，遏制房价上升？

政策出台前，应该要问两个问题：政策的目的是什么？结果会怎样？出台房产税的主要目的是挤出泡沫，将房地产价格拉到正常运行轨道上来。那怎么算“正常”？一是房地产市场交易良性，即交易主要以自住为主；二是市场供求趋于平衡，即居民居住需求能够得到合理满足。

那么房产税按照现行的试点和流传的一些版本，会产生什么结果？目前讨论比较广泛的版本是以住房面积为基础，进行累进计税。其依据是诸如“一套住房为自住，其余住房即为投资用途”的说法。但随着人们生活水平的提高，工作空间跨度的增大，一个家庭拥有多套住房成为可能或者必须。只要其买房收入是合法所得，由舆论或者行政力量来确认多少房产算是自用需求容易误伤真实需求。

而且仅靠房产税，仍不能抑制投机。比如，一个中高收入家庭，拥有一套原有住房、一套学区房和一套父母住房。但均为自用，不出售也不出租，却必须缴纳相当数额的税赋，并可能因此不堪负担而卖房。相反，有些不折不扣的炒房客因为其房产总在不断购进卖出过程中，有些房产甚至在还没有正式过户的情况下就已经卖出，其实际持有房产量很小，所交房产税额也因此很小。那么，这样的房产税不仅遏制了真实需求，而且对投机不具备杀伤力。

从理论上说，作为商品，房屋的真实价格应当由市场供求决定，只要是体现市场真实需求的，就是真实价格。所谓泡沫指的是由于投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。这种投机需求是一种虚假需求，所产生的泡沫，实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。如果单纯将房产税作为调节房价的工具，主要是遏制需求，却也暂时遏制了真实需求。屡次调控政策未见效，主要就是未能有效打击虚假需求，反而引发真实需求者的市场恐慌，造成进一步上涨预期和投机活跃。

因此，调控的重点应当是挤压泡沫，从虚假需求的根本上进行打击，即对房产发生的盈利用途进行限制，使房产没有变现投机盈利的可能。进行交易等盈利环节税费的征收，将是调控的关键。如可大大延长交易免税的房屋持有时间；把持有房产的时间进行更细的划分，根据持有时间进行交易时的盈利交税，逐层加大短期交易的税费力度；在每段时间内，综合房产交易整体数量和金额进行累进税率的税收。同时规范房屋出租。这样不仅能打击投机，也能使买房人因商品长期不能变现而缓解对升值所带来的收入预期。

房价过快过高地上升，其害处昭然：一是对实体经济的伤害，二是对普通民众消费能力的抑制，三是造成国家经济金融的潜在危机。调控要“下决心、下狠心”，但更重要的是找到问题的根源，有可靠的调研做基础，拿出对症的政策，这样才能为经济良性发展奠定基础。

(作者是中国黄金集团首席经济学家)

(责编：牛宁)