房地产调控应“去库存”与“挤泡沫”并驾齐驱

国家刚刚公布了7月份房地产运行数据，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这也是继五月、六月以来的第三个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨，这说明我国房地产市场价格“拐点”已经形成，商品房价格缓慢下降将成为我国房地产市场未来一段时间的“新常态”。

房地产兼具投资与居住功能，与别的资产具有本质不同属性，房地产价格的下降具有刚性，也就是在短时间内，即使房地产市场成交量大幅下降，其价格下降幅度也不大，这也就决定了短时间内我国楼市出现“崩盘”的可能性不大。反映房地产市场行业发展情况关键看成交量，商品房成交量是房地产发展和经济周期的先行指标。从7月份我国百城新建住宅平均价格走势看，虽然是连续三个月环比下降，但价格仅仅下降了1.6%。但从商品房销售来看，全国商品房销售面积增长率由去年4、5、6的38%、35%和28%分别下降为今年的-6.9%、-7.8%和-6.0%，同比下降幅度最高超过44%；相应地，商品房销售面积增长率也由去年4、5、6月的59.8%、52.8%和43.2%，今年相应下降为-7.8%、-8.5%和-6.7%，销售额增长率下降幅度超过67%。

从商品房销售面积与销售额增速大幅下降来看，我国房地产行业已经出现了严重问题。一般而言，房地产问题是经济衰退的先行指标。发达国家发展经验表明，美国从二战到2014年，总共有11次经济衰退，其中有9次是由于房地产成交量大幅下降引起，唯有1953年朝鲜战争和2001年互联网泡沫引发的经济衰退与房地产行业关系不大。在最近的2008年金融危机中，美国房地产早从2005年就开始出现大幅下滑，美国住房销售量到2008年次贷危机发生前，就已经下跌了35.3%，17年以来最低水平。

从过去十年，我国也经历了房地产销量锐减，相应地经济增速大幅下滑。商品房销售额增长率从2007年的43.52%，下降到2008年的-16.13%，相应地经济增长率由2007年的14.20%，下降到2008年的9.6%；同样地，我国2010年经济增速开始下滑，很大一部分原因是由于商品房成交量增速大幅下滑所致。因此，从年初开始的商品房成交量大幅下滑，表明我国房地产市场已经出现了疲软，目前亟需采取措施防止出现经济增速大幅下滑。事实上，房地产市场疲软，已经导致我国金融风险增大，银行不良贷款率上升，部分企业出现资金链断裂。今年以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，房地产企业“跑路”现象增多，致使很多项目出现烂尾楼。

在我国房地产市场的“新常态”下，房地产调控也需要与时俱进，除了继续“控房价”以外，还得重点解决“去库存”的问题。国家统计局数据显示，2014年3月份末，全国住宅商品房待售面积为5.4亿平方米，同比增加24.5%，按照2013年月均销售速度，预计需要销售15个月。秦皇岛、绍兴等部分城市库存消化周期超过了2年。今年在住建部“分类调控”的指导下，目前在46个限购城市中有30个城市放松了限购。在可预见的未来，会有越来越多的城市放松限购。

放松“限购”固然是当前“去库存”主要方式之一，但从实际效果来看，地方政府仅靠通过放松户籍限制的“松绑”政策难以收到成效，在所有取消限购的城市中，杭州、济南、南宁等少数城市取消限购政策立竿见影，还有一半城市成交量仍在下跌。因此，未来我国楼市的“去库存”政策，还需要依靠央行出台新的信贷政策，针对刚需人群和部分区域定向调整信贷政策，通过“定向”发力来缓解部分地区库存过大的压力。此外，国家应采取加区域经济一体化进程等措施消化二三线城市商品房库存，比如加快京津冀一体化进程能有效化解沧州、秦皇岛、保定等周边城市的高库存。

未来，我国房地产调控在发力“去库存”的同时，一定要谨防房地产价格反弹，“控房价”仍不能松懈。因为，我国房地产在经历了过去十年的黄金发展期后，房地产泡沫已经形成。世界银行认为，房价收入比在3到6倍为合理区间，发达国家一般在3 4倍，发展中国家一般在4 6倍。我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10 15倍以上。过高的房地产价格已经成为我国居民难以承受之重，我国仍需要通过“房产税”立法和加快不动产登记进程、加快棚户区改造和保障房建设等综合措施，让房地产价格回归理性。

　张影强 中国国际经济交流中心高级经济师

(责编：于川)