【解码哥说】
5月1日起，中国将全面推开“营改增”（营业税改征增值税）试点工作，对万千企业和个人产生重大影响。值得注意的是，房地产等四大行业首次被纳入“营改增”试点行业。鉴于房地产业关联着千家万户的利益，此次改革会产生何种影响值得关注。
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码姐：此次“营改增”全面推开，对于房地产业，主要有什么规定呢？
解码哥：对于房地产行业，此前我国实行的是5%的营业税，征税对象是房企销售房屋的所有销售额；税改后，改为11%的增值税，征税对象是房企销售房屋增值的部分，扣除了房企的土地成本和原材料等成本，避免重复征税。
打个比方，原本房企卖出100万的房子，征收的是5%的营业税，也就是5万元；税改后，按照增值的部分征税，如扣除各项成本后房企的增值额是40万，那税负就是40*11%=4.4万。
另外，此次对税改前的房地产老项目，给予了过渡性办法，即在税改前开工的项目，适用简易计税方法，按5%的征收率计税，这与此前5%营业税的税负相当。
值得指出的是，此次“营改增”实施细则明确规定，土地成本从征税对象中扣除，对房企是一大利好。曾有测算，土地成本占房企总销售额比例约为20%到40%，在一线城市，这一比例更高。扣除了这部分成本，能切实减轻房企的税负。对于在一线城市高价拿地的房企，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。而房地产供应不足，正是造成一线城市房价高企的一个重要原因。
码妹：除了对房地产企业之外，新政恐怕对其他行业也会有影响吧？
解码哥：是的。此次新政规定，不动产首次纳入增值税抵扣链条。税改之后，企业租来的房产、投资形成的不动产都可以抵扣，这部分投资不再征税。国家有意通过这种办法，减轻企业税负，鼓励企业增加投资，拉动经济增长。
有分析认为，不动产纳入增值税抵扣，可能会刺激企业更多投资优质商业地产，甚至是住宅地产，引起房价上涨。应该说，这种可能性确实存在，也值得政府对此加以关注和进行相应监管。尤其是在一线城市，地产有着良好的增值、保值价值，确实有成为投资“猎物”的价值。不过，目前房地产市场已经告别了“暴利时代”，其增值日渐平稳，即使在一线城市，部分商业地产也存在增值乏力的问题，企业也会综合考虑其经营目标，做出相应的投资决策。
码姐：对于很多普通人来说，“营改增”对于二手房交易税负的影响很重要，这方面是怎么规定的呢？
解码哥：二手房交易征税涉及到千家万户，政府对此非常慎重。新政基本上平移了原有的营业税政策，税率保持为5%，而且，由于新政后改为对不含税价征收，整体税负相比之前略有降低。
由于涉及到众所关心的问题，此前在新闻发布会上，国家税务总局副局长汪康还特意对此进行了现场计算，以房价100万元为例，以前要交5万元的营业税（税率5%），现在是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元。
有分析指出，国家出台这一政策的目的，就是为了鼓励二手房的交易、流通，也有助于增加市场上的房屋供应量。
码妹：对于此次“营改增”，老百姓究竟能得到什么实惠？
解码哥：理解此次税改，首先应该充分把握政府推进此项改革的主要意图。
此次营改增，是在政府为企业减税、减负的大背景下进行的，回应了各界一段时间以来的强烈呼声，有着明显的“让利于民”的性质。据官方测算，仅2016年，“营改增”减税金额将超过5000亿元。在目前经济增长放缓，许多企业经营出现困难的情况下，政府希望通过在社会分配的蛋糕中减少政府收入的一块，更多地让利给企业和民众，换取企业效益的好转和经济活力的提升。
此前的“营改增”试点，在整体顺利推进的情况下，也出现了一些企业税负减少不明显，甚至税负上升的声音。正是出于“不与民争利”的基本宗旨，此次“全面推开”的时候，政府尽量考虑到了企业和民众的利益，对一些可能造成税负增加的情况，做出了一些特殊的过渡性安排和优惠，保证李克强总理提出的税负“只减不增”的目标能够实现。
未来新政实行，还会存在各种实施细节的疑问，但相信本届政府会本着“让利于民”的初心，妥善处理好这些问题，真正让“营改增”成为让企业减负，为中国经济加油的利器。
（执笔/王少喆，首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池为本文提供专家意见）
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