图源：新华网
刚刚过去的“五一”假期成了观察中国“房市”的窗口。北京的中介“不太忙”，而郑州的居民连夜排队购房。一二线城市遇冷、三四线城市火热，这一冷一热“打摆子”的背后，是中国房市的分化格局愈发明显。纵观当下，政策调控趋严已成定局。对于公众关心的未来房价走势问题、目前调控起到的作用、“长效机制”何时出台等问题，海外网（m.haiwainet.cn）“解码中国”专栏作者王少喆撰文分析。
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钱钟书曾经把自己的一本散文集命名为《写在人生边上》，取“人生是一本大书”之意，这里笔者再次借钱先生之余意，只因为中国的房市也是一本大书——一本承载了无数中国人喜怒哀乐、恩怨情仇的大书，而且这本书至今似乎还没人读懂过。
近日，围绕着“房市”的各种报道再次频现报端，尤其在当前“史上最严调控政策”下，房地产市场、房价的走势再次成为人们热议的话题。据人民日报海外版报道，与高压下一二线城市房市“冷冻”的情况相反，三四线城市和一些二线城市未实行调控的地区出现了房地产交易走强的动向，这也引起了业界的关注。
对于当前的房地产市场，公众大约有着这么一些疑问：
一、房价的走势。是会继续上涨，还是会在调控下转头向下？
随着房价的多轮上涨，中国房价的“看空派”已经越来越少，偶尔出来的个别“崩盘论者”，公众也大多是将其作为房价重压下的一种童话般的精神慰藉，人们似乎已经渐渐接受了“房价不会跌”的现实。不争论，埋头工作，努力买房，十几亿中国人在这件事上达成了空前的一致。那么，“房价不会跌”这种说法对么？
也对，也不对。
说对，是因为在一个长时间段上看，只要中国经济保持增长，房价就不会跌。这也是被世界历史的众多先例所证明了的，无论是欧美，还是日本，抑或是“亚洲四小龙”这些先行者们，在其经济起飞成为发达经济体的过程中，房价总的趋势都是向上的。所以，在这些地方的人们，如果在经济腾飞的初期买了一套房，坐等几十年，在经济稳定期出手，赚钱几乎是肯定的事情。
不过，这并不代表，在这期间的每一年房价都是在上涨的。比如，对中国大陆最有借鉴意义的香港，战后房地产迎来了数十年的繁荣，成就了无数地产富豪，但在九八年金融危机时，房价就出现了大幅顿挫，政府被迫救市，而零八年金融危机时，一些房屋价格居然“腰斩”，令一些贷款买房的人甚至违约断供。然而，我们也要看到，当地的房价在金融危机之后再次回升，甚至超过了危机之前。
因此，说“房价不会跌”，是在长时段、宏观上的，这与一些时间段（主要是经济萧条期、房地产调控期）房价的下跌并不矛盾。
二、目前的调控能“降房价”么?
首先，我们应当承认，房价是一种商品价格，也就必然要遵从价格形成的一般规律。根据经济学的研究，价格由价值决定，受供求关系的影响下，以价值为中心线上下波动。说中国的房价“超越”了经济学原理的人，不是没搞懂，就是在胡说。
中国一线城市的房价之所以高，是因为其价值高，是因为其承载了一线城市优良的教育、医疗等资源“议价”，这是中国户籍政策造成的与国外的不同。因此，拿房价收入比来衡量一线城市房价是否存在泡沫，并不科学。
既然房价由价值决定，受供求影响，那么，调控政策就一定会对房价产生作用。因为，房地产调控就相当于人为地减少了房屋需求（这部分需求不是不存在了，而是因为被政策“卡”住，无法进入市场），原本平衡的供求关系成了供大于求，房价自然要下跌。这也是我们为何会看到，近期北京等地出现了卖房人主动降价10万以上的情况。
不过，调控虽然会起到“降房价”的作用，却不是以此为目的。之所以进行房地产调控，是因为前一个阶段疯涨的房价使大量的资本进入房市，以“小房”抵押买“大房”的做法虽然可能是为了满足“置换”的需求，却也人为提高了杠杆。更有人通过一些违规手段进一步降低首付的比例，“空手套白狼”，而这正是零八年美国次贷危机爆发的起源。中央近期一直把防止“系统性风险”放在金融调控的首位，自然不可能纵容这种不断加杠杆的做法持续下去，调控上的进一步加码也就是顺理成章了。
所以，归结起来，调控确实在一个时间段内能起到降房价的作用，虽然其目标是为了防风险。
三、房地产市场调控“长效机制”何时出台？
近期，在房地产调控中，“长效机制”这个词越来越多地出现。跟据一般的理解，这意味着不同于目前的限购、限贷等做法的长期政策，包括房地产信息全国联网、房地产税等。显然，决策层已经认识到，通过行政性的调控政策只能解一时之急，让房价不会涨得过快，却无法治本。
合理的房地产税设计能增加房屋持有环节的成本，降低“炒房”的冲动；房地产信息联网有助于压出“泡沫需求”，减少投机，还有助于减少“房地产腐败”。这些都是得到学界认可的，但之所以推出滞后，有担心引起社会震动的因素，也不免有既得利益群体的阻挡，比如以“房价崩盘论”吓唬人的说法。不过，我们也看到，推出房产税的国家中，没有一个因为房产税造成了房价崩盘，经济萧条。因此，这种说法站不住脚。
由于当前的限购、限贷政策毕竟是扭曲市场的行为，必然会造成越来越大的市场的反作用力，其功效也会呈现递减的趋势。因此，以短期调控政策为“长效机制”的出台赢得时间，尽快推出房地产市场的长效调控机制，就成为一种必然。
对此，相信大多数希望看到中国房地产市场健康发展的人们都会乐见其成。（文/王少喆）
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