房企應該把握“金九銀十”去庫存

時入九月，中秋已過，天氣漸涼﹔被房地產市場寄予厚望的“金九銀十”也已拉開了帷幕，然從各地開發商首周的促銷“戰況”來看，以往“金九銀十” 的樓市成交火熱場面似乎難以再現，甚至顯得成色不足。據報道，“金九”首周廣州樓市成交環比下跌35%﹔北京的情況和廣州相似，在“金九銀十”的第一周，北京市住宅網簽量環比回落44.78%，同比回落30.64%﹔京穗兩地樓市如此，全國的情況也大多暗淡開局，盡管許多地產商加大營銷力度，但購房者觀望心態濃厚，樓市成交很難再現火熱預期。（綜合中國經濟網）

或許，今年所謂的“金九銀十”傳統的熱銷季，成色恐將暗淡。假如房企不能及時調整銷售策略，開發商們期盼已久的“金九銀十”或難出現露頭跡象，甚至還會與當前時序感受一樣，天涼樓市冷！

據上月18日國家統計局數據，全國70個大中主要城市中，新建商品房價格價格下降的城市增至64個，持平的4個，上漲的僅有2個﹔而且，原來領頭的一線城市如今已明顯走弱，除價格外，成交量更難以樂觀。以往樓市最為“火爆”的北上廣深“四大金剛”，樓市就像“冰水”澆頭，成交量跌跌不休、直線下滑。此外，二、三、四線城市的房地產成交量也大多“愁雲慘淡”，熱溫城市少見。我們知道，如今全國絕大多數城市已經實際執行了鬆綁限購政策，有的地方甚至還推出對購房者一定程度的獎勵政策，很多地方政府也一再要求銀行放鬆房貸。在各地不斷加碼升級的救市潮下，樓市的表現卻顯得溫溫吞吞、波瀾不驚，說明地方政府“救市政策”的邊際效應遞減明顯，開發商普遍感到去庫存壓力依然較大。

從現有國內房地產開發生態來看，“資金流”的房企生存發展的最大命門。死扛房價不動，樓市成交量的堅冰就很難打破，“金九銀十”就有可能離剛性需求“漸行漸遠”，市場的觀望情緒也更加凝重。

開發商們假如把握不住“金九銀十”這個年內最后的銷售機會，不採取實質的“以價換量”促銷策略，不把去庫存當成當前市場生存發展的王道，等到市場天氣入冬，那可能會“凍壞”不少房企的。天冷了才想起來壘窩取暖的“寒號鳥”，有救嗎？

據9月10日《証券日報》，全國20大標杆房企8月份土地支出不足百億元 ，年內拿地金額環比下滑近4成，而9月份首周，20大房企均未在土地市場出手。地市不熱，一方面說明各大房企存在不小的銷售壓力，另一方面也預示大型房企對市場的觀望態度很強。另外，江浙閩等本來投資投機性購房較為集中的地方，出現了業主主動“棄房斷供”按揭貸款現象，有報道稱當前溫州“棄房“數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元﹔加上近來多地出現房產中介崩盤現象 ，這些都能充分証明，當前房價下降預期已成，市場觀望情緒有可能會進一步加重，房地產去庫存壓力短期內恐將難以緩解，房地產市場將進入一個低平穩增長的階段環節。

從改革發展的新形勢來看，政府已放棄“強刺激”，而是加速轉入“強改革”，更加注重促進實體經濟和新興產業發展，政府的調控政策也將更加關注就業、居民收入、節能環保、以及轉型創新等重要節點。我們雖然不能輕易下結論說房地產未來前景不好，但現在房地產泡沫相當嚴重的狀態下，尤其是部分三四線城市房地產產能已出現嚴重過剩，中國房地產或真的如王石說的那樣，階段性拐點已至，“黃金十年”已經過去了。至於今后房地產市場是不是“白銀時代”，還是“銅鐵時代”，關鍵還要看房地產企業能不能做好戰略轉向，回歸理性的市場開發狀態。尤其是，關鍵還要看未來的實體經濟復蘇，能不能給中國的房地產行業帶來二次騰飛的機會。

總之，樓市的僵持，對於大多數房企來說，無疑等同於“噩耗”，要突圍破局，就應該積極主動地去庫存，盡可能快速回籠資金，充實企業發展資金鏈﹔假如跟不上這種趨勢，房地產市場分化調整的步伐或將加快，真正意義上的行業市場洗牌大幕或許將在不遠的將來拉開。

作者：王振峰

(責編：於川)