随着“金九银十”传统销售旺季的到来，今年持续升温的房地产市场依然热度不减，尤其是北上广一线城市“地王”频出，“日光盘”屡见不鲜。上述现象带来两组截然不同的观察结论：一是以牛刀和叶檀等为代表的房地产行将崩溃的悲观结论；另一是以任志强等为代表的房地产下半年还得涨的乐观结论。

两派有一个共同点，即都是基于给定(部分)房价预测未来平均房价，时间序列的预测特征明显。但如果将住宅价格观察放在全国范围来判断的话，则会发现基于时间序列特征的预测非常片面。从全国来看，一方面70个大中城市绝大多数房价居高不下(乐观派的支持基础)；另一方面却是三四线城市房价持续稳定或走低，其中个别城市初现价格腰斩现象(悲观派的支持基础)。如果用更加合理的时间序列及空间范围加权方法来入手讨论，则会发现全国楼市冷热不均的特征。下半年楼市预计依然将维持整体微涨的趋势，但一二线城市和三四线城市价格的两极分化将会加剧，是业界一个冷静的判断，但不全面。

更合理的概括应该是我国房地产价格两极分化背后存在三个板块——一二线城市、三四线城市以及广大农村地区——的房地产市场。如果将三个板块统合起来全面观察，则会发现农村基本上不存在有效的房地产市场价格。这正是乐观派和悲观派在讨论房地产价格问题上的失败之处，他们在不懂得中国土地要素国情的条件下来讨论房地产问题，忘记了沉默大多数中的绝大多数——农村居民——的居住资产的市场制度权益，即房产和地产的交易权。

房地产价格的表面两极分化掩盖了我国房地产市场制度中一个基本且严酷的事实，当占全国90%以上的土地和全国50%的农村居民房屋两大类资产的交易权益被历史性因素压制后，人们纷纷跑到城镇区域买房，我国城市的地价和房价统统被推高了。我国房地产价格出现两极分化不能不放在国家转型期城乡两极制度差距中来考量。

失之科学的舆论导向也在某种意义上引致含金量不高的房地产价格调控政策。过去十年，我国矫正房地产高价格的政策主要是两个方向：一是限制土地供给和增加购地融资门槛；二是增加零售交易成本及保障房建设规模。这种只考虑城镇土地要素和城镇住宅商品价格的政策取向，不从要素市场、房地产建材中间品市场和房地产零售市场等全国范围市场群视野而协调出台的政策，是迟滞而不是解决问题的方法。

我国房地产价格高涨的最大问题是所有政策性热点讨论和决策没有沉默大多数尤其是农村居民的参与。当农村土地要素和住宅市场被挤出有效市场后，农村人口要住到城里才能分享住宅资产的升值收益。是站在科学发展观的基础上重新思考房地产市场的政策序列合理性，运用政府和市场两个轮子综合推动房地产价格合理归位的时候了。

(作者是北京大学经济学院教授）

(责编：牛宁)