王健林：20年后中国楼市会倒【3】

　　潘石屹：楼市调控十年不见效是政府的思路问题

　　SOHO地产董事长潘石屹，与好友华远地产董事长任志强，在楼市上的观点一直以来都不甚相同。前瞻网报道称，任志强想来反对楼市调控，也反对房产税，但潘石屹则认为楼市调控十年不见效是政府的思路问题，并建议开征房产税进行进一步调控。

　　中国楼市调控已有10年之久，但是每一次都是越调越高，10年来的房价总体都在不断挑战新的高位。潘石屹认为，主要原因在于政府的楼市调控主要采用行政手段，既然行政手段调控10年都没有效果，政府就应该反思一下，改变策略。

　　潘石屹表示，通过限贷调控房地产，提高首付比例，还算是比较正常的调控手段，然而限购则更明显的是政府的行政手段，强迫市场减少楼市交易。诸如此类的行政调控措施，出台一个政策，房价暴涨一次，“一个方式使用了10年时间还没见效的时候，我认为应该是反思一下方法了。”

　　有别于任志强反对征收房产税的观点，潘石屹更认可房产税对中国楼市调控的作用。潘石屹认为，开征房产税“这样才能够让社会上闲置的房子充分的利用起来”。不过，他也认为，对于首套房和二套房，不要征收房产税，毕竟这是刚需。

　　十年楼市调控之大变局

　　看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。

　　新华社报道称，检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。

　　房地产税：并非打压房价，但有利减少泡沫

　　十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。

　　细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。

　　从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。

　　“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。

　　改革视角下的调控新路：从“调短期”到“利长远”

　　业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。

　　曾参与上海市住房制度改革的浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军判断，楼市调控政策现已出现三大调整：坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。

　　回望房地产市场的来路，对这一调整的认识将更为深刻。1988年，国务院印发住房制度改革实施方案。1998年7月3日，福利分房在制度上寿终正寝，市场化住房消费启动。在住房分配货币化改革、积极财政政策等一系列政策措施激励下，到2003年，房地产业逐渐成为支柱产业，同时，楼市投资过热、投机需求冒头，央行开始收紧银根。从此，楼市开始了“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。如何建立真正的长效机制？

　　业内人士分析，一系列重要讲话政策透露出中央的应对之策：政府和市场住房供应体系并举，逐步化解房地产发展存在的问题。首先，在供应端，“加大供给”在未来房地产市场长效机制中具有重要权重，而建设用地结构优化是未来土地政策的重要取向。

　　其次，在需求端，“把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式”。华创证券分析认为，这意味着推进房地产税改革、扩大试点已是近在眼前。

　　第三，在手段上，调控回归市场化方向，同时实行两分法：商品房强化市场化运行，保障房需要政府调控。

　　十八届三中全会决定，让市场在资源配置中起决定性作用，同时更好发挥政府的作用。北京大学房地产研究所所长陈国强等专家认为，未来楼市调控长效机制的大方向是逐步淡化行政手段、回归市场化。

　　住房政策的顶层设计

　　十八届三中全会前夕，受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出，有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策从长期来看，引发许多新问题甚至是更严重的问题。

　　如何破局？亟须顶层设计。综合专家观点，这一顶层设计至少已包含：

　　“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。

　　“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　“四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

　　“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。

　　洪平凡说，中国房地产还涉及诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素。这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，开发商赚取利润而政府收取高额的出让金。高地价、高利润下，高房价在所难免。

　　如何拆解这一利益链？根本一点，革新考核体系，“去GDP崇拜”。十八届三中全会决定，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。同时，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。

　　与此同时，还需完善土地制度，革除土地财政的弊病。正如国家行政学院经济学部许正中教授所说，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出让金，又吃转让住房的交易税、个税。这既有先前过分考核GDP所催生的地方投资冲动，又有地方财权与事权不匹配所导致的“借地生财”的原因。

　　对此，十八届三中全会的决定逐条提出解决之道：一方面，深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度。另一方面，完善土地制度，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让，并与国有土地同等入市、同权同价。同时，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。这为限制地方对土地收益的攫取提供了制度安排。

(责编：邹雅婷)