王健林：20年后中国楼市会倒【4】

　　观点

　　楼市只会升不会降

　　“未来中国房地产，只会升不会降”，“房产税开征，至少要等5或10年之后”。凤凰卫视时事评论员、同济大学兼职教授邱震海如此分析未来房地产走势。新快报报道称，十八届三中全会着重关注到房价问题，邱震海坦言，“只有既懂经济又懂政治才能把控中国。”

　　邱震海说：“中国目前大致分为有房派与无房派，这两个派别在心态上完全不一样，有房派不愿意房价下跌，甚至希望继续上涨，这部分人群一般拥有2-3套住房，是社会的中坚力量，但他们也是沉默的大多数。但是，如果房价跌得连他们也‘负资产’了，不排除他们会‘上街游行’。他们吼一吼，地球也要抖三抖，政府得罪不起他们。无房一族虽然没有很大的影响力，但有重大的破坏力，政府也希望能够稳定他们。”

　　基于此情况，邱震海认为政府会控制着房价不会涨得太快，同时加紧保障房的建设，稳定无房一族。

　　当日，有市民向邱震海抛出房产税何时出台的问题。邱震海回应，上层正在认认真真地做准备工作，包括这次三中全会提出全国不动产登记、住房信息联网等基础性工作，可以预计，房产税的出台，要到5-10年以后。而从法理层面即房产税开征的法律政府依据、税种层面即房产税是否和其他税重复、地方政府是否借机增加财政收入等层面都尚未厘清，所以房产税要普及落地尚需时日。

　　未来十年难言“黄金”

　　有人说，未来10年将是中国房地产行业的“白银10年”，增长速度不如从前，赚钱效应减弱，但依然大有可为。也有人说，未来10年才是中国房地产“黄金10年”，“城镇化3亿农民进城带来新的需求”、“每年新增房屋与旧城改造”和“房地产是国民经济支柱产业”等三方面主要原因将令未来的“黄金10年”成色更足。

　　然而，中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性，中国房地产发展最鼎盛的高峰期已过。总体而言，笔者认为未来10年房地产业也许整体向好，但坚决反对“未来10年比过去10年更好”的观点。

　　可以肯定的是，今年上半年一二线城市楼市回暖，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，4月份之前出现了爆发性过户浪潮；5月和6月份新房出现了抢购现象，地王也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。

　　但我们应该清醒地认识到其中存在的种种风险。未来中国经济增长放缓将越来越明显。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

　　中国面临着人口老龄化和人口红利的衰竭。中心城市人口老龄化，意味着对房屋的新增需求会逐渐降低。过去人口结构推升了购房、消费的需求，并得到跨代收入转移的支撑导致近年来楼市火爆的现象将趋缓，老年人的比例增加，会使得劳动力变得更加珍贵，老年人逐渐成中国经济的一个负担，使中国经济的增长速度下降，房价和国民经济的增长有着紧密的联系，因此，人口的老龄化促使房价的增长速度变得缓慢。

　　(北京大学房地产专家委员会副主任、研究员：陈仁科)

　　未来十年城镇化将支撑房价

　　郑州晚报评论称，任志强一直是楼市的春天派，甚至可以称作暴涨派。虽有“任大炮”“北毒”之称，不幸的是，任大炮的话总是很灵验，他那张扬率真的作风，反而成为“姑娘们最想嫁的人”。这次任志强不肯苟同王健林的观点，也符合他一贯看涨的作风。至少他不像某些骑墙派，一会说房价要涨，一会说房价要跌。

　　必须承认，王健林的话有道理。中国发展很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。不难看出，中国的城镇化步伐还要加快，将来会有更多的村落被“消灭”，更多的农民进城变成市民。中国城镇化率现在50%左右，按照国际化发达国家经验来看，一般会在60%到70%间迎来一个拐点，从高速增长减为平稳增长。据统计，近年来，中国每年有1500万人由农民变成了市民，城镇化规模全球居首，农民变成了市民，要在城市购房是必须的。问题是这部分人是否有能力买房，还是个未知数。从短期来看，不能把房地产价格上涨的原因完全归结到城镇化层面去。而从长远看，城镇化对房地产业是有影响的。城镇化会给房地产业带来巨大需求。只要工业化和城镇化没有结束，那么，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。

　　只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。不过，届时楼市未必就会倒。从这个层面来讲，任志强的话也属客观。

　　中国加速工业化和城镇化的今天，我们实在难以看到，未来房价会有太大的跌幅。至于其他的所谓地价上涨、原材料涨价、人口红利消失、营销成本上涨等因素就不必再说了罢。如果如任志强所说，老百姓的买房钱，被政府拿走了七成以上，那么，就更难看到房价下跌的理由了。

　　但是，树再高，也不会涨上天。可以肯定，房价不会像永动机一样，无休止地上涨。一旦中国的工业化和城镇化进程基本完成，房地产市场规模就会下来，甚至大幅度衰减，因为市场需求接近饱和，房价也就是失去了上涨的根本动力。或许，这已经是十年之后的事儿了。

　　(十年之前，我们对楼市一无所知，也不会想到它会以这样的速度“成长”。十年之后，我们不想再对着楼市高歌：十年之间，我不认识你，你仍不属于我……)

(责编：邹雅婷)