张敏：楼市低迷期更需着眼消化存量

随着房地产市场持续低迷，多地祭出救市政策。这些政策以松绑限购为主，部分城市甚至演变为“限降令”。从实际效果看，这些走在“红线”边缘的政策不仅战战兢兢，而且多显得不得要领。在当前房地产业正在由增量市场转为存量市场背景下，着眼存量、防止产业盲目扩张显得尤为重要。

西南财经大学近期发布的数据显示，目前我国住房存量远高于住房需求量。2013年城镇地区整体住房空置率为22.4%，有4.2万亿元银行房贷沉淀于这些空置住房，降低金融市场效率。

由于缺乏对“空置率”概念的统计标准，使数据存在争议，但其反映的问题却真实存在。自我国启动房改至今的10多年来，房地产投资始终维持高速增长。如今，房地产市场整体供应量充足，国民居住条件大为改善。更有甚者，从“空城”、“鬼城”的案例不难看出，部分区域甚至出现严重的供应过剩。

相比之下，房地产市场需求正在经历阶段性低点。主要原因在于，在“买涨不买跌”的独特逻辑下，不少需求正陷入观望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放缓。这是近期房地产市场成交量低迷的重要原因。

如何看待这种并不对等的供需关系？从空间上，区域不均形势明显。在广大二三线城市供应过剩的同时，一线城市仍因城市资源高度集中而具备强劲的需求潜力。在时间上，城镇化进程方兴未艾，需求释放只是时间问题。

在这种基本判断下，不难看出当前市场异动的实质：供需关系企稳，房地产投资高增速难以为继，房价上涨乏力，行业利润率下滑。房地产市场已出现一定程度的“产能过剩”，正由增量时代向存量时代演变。在这一阶段，“激活需求、消化存量”的努力，要比盲目“救市”更得要领。

首先，针对需求分层，构建完善的住房供应体系。房地产市场出现供应过剩的情况很大程度上是由于缺乏对需求层级研究，未能做好供需准确对接。其中，在政府部门掌控的保障房领域，为完成一定数量的建设任务，缺乏对需求、质量、地段、配套等的考量，使不少保障房处于空置或过剩状态。为避免这种情况出现，构建完善的住房供应体系极为重要。

其次，采取多项措施激活存量。一方面，加快个人住房信息系统、不动产登记系统建设和联网，使房屋产权明晰，摸清“家底”，从而有助于差别化信贷、税收政策的实施。另一方面，加快房地产税制改革和立法，通过税收等手段，提高房屋持有成本，促进存量房源的释放，以稳定供需关系。

再次，扶持产业发展，夯实需求基础。“产业空心化”是导致“空城”出现重要原因。根据各地的传统和优势，有关部门应扶持相关产业发展，不仅可实现人口聚合，也有助于消化存量房屋，而且还将避免出现“房地产独大”局面，有助于经济可持续增长。

最后，加快推进土地、户籍等制度改革。作为城镇化进程中最为重要的两项制度，土地和户籍制度改革，可促进人口有序流动。城镇化进程加速，将对消化存量房屋、缓解供应过剩大有裨益。

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