政府当谨慎对待首套房认定放松

9月22日下午福州市政府网站发布房地产新政策，房贷余额还清算首套房。此后，首套房认定标准放松将在各地普遍推行的传言不断发酵。虽然四大行均表示目前尚未有明确信息发布，但传言既折射出一些地方政府和市场参与者对楼市回稳的渴望，也反映了放松房贷正逐步成为政策转向的焦点。

2014年年初，中国房地产市场便唱衰声四起，市场普遍对房地产市场的走势表示悲观。据国家统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格显示，新建商品住宅价格与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市只有厦门。面对逐渐趋冷的房地产市场，中央政府与地方政府的态度表现出巨大的落差。

一方面，中央政府依然将经济改革置于经济刺激的政策选择之上，仅通过定向降准等措施对经济进行微刺激，央行仍然在避免采用“强刺激”或出台全面宽松政策，这样就使得房地产市场的信贷约束条件始终没有得到放松。另一方面，地方政府则完全不同于中央政府，各地的地方政府密切关注房地产市场的走势，并在房地产市场刚一示弱时，便迅速通过取消限购政策为房地产救市铺平道路，全国取消限购的城市截止九月已经达到达40个。

在宽松货币政策遥遥无期，限购政策施行后房价下降的颓势并没有因此发生改变，取消限购政策取得的效果微乎其微。这说明目前对房地产市场复苏或者企稳最大的约束并不在于对购买的硬性约束，而在于信贷约束。面临这样的矛盾，地方政府缺乏对于货币政策的最终决定权，因此也决定了未来房地产市场走势仍然掌控在中央政府手中。但是这并没有改变地方政府对于房地产市场回温的期待，这就出现了对于首套房的重新界定，地方政府期待以政策的界定权着手对于房地产所面临的信贷约束进行改善。

八月份工农中建四大行信贷增速均出现较大的回落，银行对于贷款趋向谨慎态度，处于“大客户做不了，小客户不想做”的状态。此次对于首套房的放松政策将曾申请购房贷款的，只要贷款偿清，继续申请贷款购房仍可按首套房贷认定。这样的政策调整符合银行信贷业务的核心，并未担负贷款压力的购房者可谓安全性较高的市场参与者，这样采用市场歧视的做法将有效降低这些潜在购房者的购房需求，从而拉动银行信贷。因此，有关银行普遍推行的传言也并不是空穴来风，银行确实有很大的动机来推动这一政策。

但这一政策也并不是完全没有风险性与危害性。一方面，目前房价的小幅回落仍然在可以接受的范围内，很多城市房价的调整也呈现分线的特征，目前的回落只是房价回归合理并逐步形成多层次房地产市场的过程，地方政府并不应对此过于敏感，而急于出台相关的房地产救市政策。另一方面，对首套房认定的放松有违社会公平。首套房政策的初衷在于满足对于房产最为迫切的刚性需求用户，从而维护社会的和谐与稳定。但首套房条件放松后，已经购有房产又没有贷款在身的购房者往往是高收入者，对于高收入者购入多套房产给予房贷优惠成为这项政策的最终实质性内容，高收入者也成为这项政策的最终受惠者。

综合来看，在货币政策放松之前，其他小范围的政策调节对于房地产市场的走势并起不到决定性的作用，而这些政策却将带来一些不可避免的社会问题。因此，地方政府应当谨慎对待首套房认定放松的政策选择。地方政府应当正视目前房地产市场的调整过程，避免对于市场的过度干预，而让房地产市场更加依赖于市场的调节。

　　　蒋为 南开大学国际经济贸易系博士研究生

(责编：于川)