房地產調控應“去庫存”與“擠泡沫”並駕齊驅

國家剛剛公布了7月份房地產運行數據，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，這也是繼五月、六月以來的第三個月持續下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲，這說明我國房地產市場價格“拐點”已經形成，商品房價格緩慢下降將成為我國房地產市場未來一段時間的“新常態”。

房地產兼具投資與居住功能，與別的資產具有本質不同屬性，房地產價格的下降具有剛性，也就是在短時間內，即使房地產市場成交量大幅下降，其價格下降幅度也不大，這也就決定了短時間內我國樓市出現“崩盤”的可能性不大。反映房地產市場行業發展情況關鍵看成交量，商品房成交量是房地產發展和經濟周期的先行指標。從7月份我國百城新建住宅平均價格走勢看，雖然是連續三個月環比下降，但價格僅僅下降了1.6%。但從商品房銷售來看，全國商品房銷售面積增長率由去年4、5、6的38%、35%和28%分別下降為今年的-6.9%、-7.8%和-6.0%，同比下降幅度最高超過44%﹔相應地，商品房銷售面積增長率也由去年4、5、6月的59.8%、52.8%和43.2%，今年相應下降為-7.8%、-8.5%和-6.7%，銷售額增長率下降幅度超過67%。

從商品房銷售面積與銷售額增速大幅下降來看，我國房地產行業已經出現了嚴重問題。一般而言，房地產問題是經濟衰退的先行指標。發達國家發展經驗表明，美國從二戰到2014年，總共有11次經濟衰退，其中有9次是由於房地產成交量大幅下降引起，唯有1953年朝鮮戰爭和2001年互聯網泡沫引發的經濟衰退與房地產行業關系不大。在最近的2008年金融危機中，美國房地產早從2005年就開始出現大幅下滑，美國住房銷售量到2008年次貸危機發生前，就已經下跌了35.3%，17年以來最低水平。

從過去十年，我國也經歷了房地產銷量銳減，相應地經濟增速大幅下滑。商品房銷售額增長率從2007年的43.52%，下降到2008年的-16.13%，相應地經濟增長率由2007年的14.20%，下降到2008年的9.6%﹔同樣地，我國2010年經濟增速開始下滑，很大一部分原因是由於商品房成交量增速大幅下滑所致。因此，從年初開始的商品房成交量大幅下滑，表明我國房地產市場已經出現了疲軟，目前亟需採取措施防止出現經濟增速大幅下滑。事實上，房地產市場疲軟，已經導致我國金融風險增大，銀行不良貸款率上升，部分企業出現資金鏈斷裂。今年以來，浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陝西神木等地，已有多家中小房企因資金鏈斷裂，陷入破產危機，房地產企業“跑路”現象增多，致使很多項目出現爛尾樓。

在我國房地產市場的“新常態”下，房地產調控也需要與時俱進，除了繼續“控房價”以外，還得重點解決“去庫存”的問題。國家統計局數據顯示，2014年3月份末，全國住宅商品房待售面積為5.4億平方米，同比增加24.5%，按照2013年月均銷售速度，預計需要銷售15個月。秦皇島、紹興等部分城市庫存消化周期超過了2年。今年在住建部“分類調控”的指導下，目前在46個限購城市中有30個城市放鬆了限購。在可預見的未來，會有越來越多的城市放鬆限購。

放鬆“限購”固然是當前“去庫存”主要方式之一，但從實際效果來看，地方政府僅靠通過放鬆戶籍限制的“鬆綁”政策難以收到成效，在所有取消限購的城市中，杭州、濟南、南寧等少數城市取消限購政策立竿見影，還有一半城市成交量仍在下跌。因此，未來我國樓市的“去庫存”政策，還需要依靠央行出台新的信貸政策，針對剛需人群和部分區域定向調整信貸政策，通過“定向”發力來緩解部分地區庫存過大的壓力。此外，國家應採取加區域經濟一體化進程等措施消化二三線城市商品房庫存，比如加快京津冀一體化進程能有效化解滄州、秦皇島、保定等周邊城市的高庫存。

未來，我國房地產調控在發力“去庫存”的同時，一定要謹防房地產價格反彈，“控房價”仍不能鬆懈。因為，我國房地產在經歷了過去十年的黃金發展期后，房地產泡沫已經形成。世界銀行認為，房價收入比在3到6倍為合理區間，發達國家一般在3 4倍，發展中國家一般在4 6倍。我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10 15倍以上。過高的房地產價格已經成為我國居民難以承受之重，我國仍需要通過“房產稅”立法和加快不動產登記進程、加快棚戶區改造和保障房建設等綜合措施，讓房地產價格回歸理性。

　張影強 中國國際經濟交流中心高級經濟師

(責編：於川)