樓市限貸鬆綁，房市就會飛？

9月22日下午，有則“首套房認定標准將放鬆”、“四大行將發布政策，隻要房貸余額還清都算首套房”的傳聞備受關注，目前這道消息雖未確認，但已得到多家媒體報道証實。（9月23日 綜合中國經濟網）

9月21日，南京市政府發文通知宣布取消房產限購，至此，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞6座城市尚未把實施幾年的“限購令”退出歷史舞台。值得注意的是，房產限購鬆綁后，即使已經步入了傳統的“金九銀十”樓市銷售熱季，可全國各地樓市的成交量並未如預期的上漲，而且大多數城市的成交量走勢平平，有的甚至是加速下滑，過去排隊買房的火爆場景已成追憶。總體來說，各地祭出的放開限購、稅費優惠等救市“法寶”，對樓市的影響暫時來看效果不大。

面對持續轉冷、庫存高企的樓市，許多市場分析人士不由地把矛頭對准限貸政策，認為樓市的量價變化與信貸政策的鬆緊緊密相關，而之前銀行基於自身的盈利和風險考量，對相關房地產信貸還是持較為謹慎的態度。不久前，知名開發商華遠地產董事長任志強就在演講中“炮轟”銀行，稱房地產是為銀行“打工”。不少評論認為，任“大炮”把輿論的“風口浪尖”指向緊繃房貸金融機構，說的是銀行業利潤畸高，實則是“隔山打牛”地利用輿論倒逼銀行放鬆房地產信貸。不少市場分析人士稱，放鬆“首套房”認定標准，推行房貸還清可享受首套房優惠政策，有助於當前“凍住”的樓市回暖。經濟評論員馬光遠就認為（微博），如果央行真的調整“首套房”政策,在貸款人已經還清貸款余額的情況下，新購買住房都算首套，那意味著最強的救市政策出台了。

那麼，樓市限購、限貸兩條“?繩”都鬆綁，這就意味著房市就會馬上飛嗎？

筆者認為，當前樓市已經進入了一個較為深度的調整期，即使是放鬆原來的限購、限貸“雙限?繩”，但也隻能使得樓市調整的速度放緩，並不能從根本上改變市場的運行軌跡。中國房地產已經到了該調整的時候啦！而且這個階段性拐點已經呈現。

表面上看，當前樓市低迷現象主要存在“兩高”的突出問題——高房價、高庫存，實則還有許多更深層次的因素在起作用。

有價無市，成交量下滑，對於大多數房企來說是個致命難題。房企擔憂“以價換量”有多重顧慮，此中有擔心老客戶“爭吵”、地方政府“干預”等因素，也與房企自身“守株待兔”的凝重對耗心態有關。關鍵是你把房價抬住、死扛，客戶入市熱情一旦不高，你的庫存量就難以有效消化，資金肯定盤活不起來。即使有開發商加大營銷策略來鼓勵客戶來看房，可沒有入市意願，再多的熙熙攘攘“看房客”也沒有實質效果。

無論是一線城市，還是二、三、四線，當前樓市最大的症結就是“去存量”。無論是地方解開房產“限購令”，還是敦促四大行寬鬆“限貸”，其最大的目的都是要“劍指”樓市的“成交量”。那麼，盡管有地方政府不斷的“救市”政策加持，眼下的房地產“去存量”壓力為什麼會那麼大呢？放鬆房地產信貸一定能真正挽救當下樓市低迷狀態嗎？

房地產市場階段性調整的腳步已經邁開了！萬科董事會主席王石之前有關房地產“買了就能賺錢的階段已過去”、 中國房地產行業的“黃金時代”已經結束等警示絕非“空穴來風”﹔而SOHO中國有限公司董事長潘石屹稱“中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山”也絕非是一句瞎扯的應景之言。雖然絕大多數大型房企的“掌門人”都對未來樓市持“謹慎樂觀”的態度，但當前我們還是聽到了更多房企需要多元化轉型的聲音﹔可以肯定一點的是，以往那種“低頭遍地是黃金”的樓市低端開發形態或許是難以再維持下去了。

我們正在進行的全面深化改革，其主要目的還是意在為打造中國經濟“升級版”打造“紅利”環境，加快結構調整與轉型升級、轉變經濟發展方式、增添民眾福祉，其必將要圍繞著實體經濟而展開。房地產業是國民經濟的一大重要支柱，但那種過分依賴地產開發投資、過度依賴“土地財政”的發展模式肯定是難以為繼的。另外，隨著新一輪土地政策改革、財稅及金融改革等不斷深入、以及不動產登記、推房產稅等政策推進，加上反腐敗的持續高壓態勢，還有普通老百姓盼著“合理房價”的熱切心結，中國房地產行業都有一個需要回歸理性的發展形態要求。

另外，房地產市場也有它自己的市場運行規律在起作用。經過一二十年的行業“大發展”，尤其是近十年的熱度開發，千千萬萬人已經基本上實現了“有房住”的願望。目前全國各地那些過度開發出來的樓市存量，與那些真正的剛需相比，是供大於求還是跟不上需求呢？這個問題疑問應該不大吧！近來央行有調查報告稱，超三成居民認為目前房價“可以接受”，那麼翻過來看，是不是也說明有近七成居民認為是“不可以接受”的？！當前房企庫存不斷高企，與高房價不無關系，剛需一族即使想買，但也相當多買不起呀！此外，在高企的房價面前，樓市“高庫存”與當下的投資、投機需求迅速冷卻有著很大關系，加上打擊“影子銀行”、規范金融管理力度加大等因素，地產也有合理回歸的強大“牽引力”。“接棒”的人少了， 房市還會馬上飛嗎？

(責編：於川)