余治国、叶楚华：房价飙涨时代已终结 【2】

城镇化自然也是扩大内需的最大潜力。城镇化不仅意味着已经进城的农民工，其市民身份的确认，更重要都是基建、文化、医疗、教育的投资与低端消费的升级，但决不会是房地产。据传有政策规定，农民工进城落户首套房要以成本价供应要以成本价出卖，人均面积不得超过40平米。这与2012年11月28日中国社科院发布的《中国财政政策报告2012/2013新型城市化背景下的住房保障》中的观点十分一致。该报告指出：“我们建议，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。”与此同时，在产业升级的带动下，收入分配改革也将为扩大内需做出重要的贡献。国家制定的2020年收入倍增计划，未来主要的方向就是要缩小收入差距、增加工资内收入、有效控制灰色收入等。

此外，随着结构性减税政策的推定，为缓解地方财政的压力，必然会有系统性的财税体制改革过程。其中最为在重要的是加速地方性税种的立法和推行力度，尤其是房产税的推定。尽管存在着地区差异、城市内部的区域差异、既得利益集团的阻碍等各种技术性与政治性难题，但在全国范围内针对所有住宅开征房产税的制度设计与推行是历史大势所趋的必然过程。

一方面是资金大量流入农业与实体经济，另一方面未来将会形成投资与消费的新的经济增长点。而资金及其背后所代表的社会资源是有限的，资金流入什么地方，什么地方才会发展的空间，才能产生新的利益格局和新兴的利益集团。显然，房地产领域已经让位于产业升级与农业大发展了。房地产未来是根本无法与这两大领域争夺有限的资金或资源的。现在这种情况已经出现了一些端倪。众所周知，目前的银行信托产品大多与房地产或地方土地财政有关。这些金融产品的特点是利率结构错配，即期限短，利率高。这表明房地产领域所需的资金缺口极大，未来缺口会更大。这意味着什么？恐怕无须我们的分析，读者的心中已经有结果了。

当然，目前对房地产的社会预期也正处于一个转折点。在很多城市，无论是城郊农民还是城区市民已经不再要求回迁若干套住房，而是直接索要现金补偿。比如在浙江省嘉兴市，当地一家医院拆迁，135户动迁户仅有3户选择产权交换，其余全部要求现金补偿。显然，城市化与房地产开发业的黄金期已经一去不复返，而偏向于消费的新兴城镇化无非是这一转变的历史性标志而已。

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