赵秀池：中国“楼市崩盘论”违背经济规律

近日，我国一些城市部分楼盘大幅打折促销，加上不少房地产业内人士对市场表态不乐观，这让有关“中国楼市即将崩盘”的论调再次升温。

其实，影响房价的因素有很多，宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、外部环境等等。但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，所以，最终起决定作用的仍然是供求关系。供不应求房价上涨，供过于求房价下降，这是市场经济下的基本经济规律。

目前，我国城市化步伐不断加快，住房需求伴随城镇人口的不断增加而递增。根据国家统计局最新公布的数据，去年我国的城市化率为53.73%。按照城市化发展规律，这个阶段正处于城市化发展的中期，属于加速阶段。在这个阶段，农业劳动生产率大幅提高，使得大量农业剩余劳动力离开土地，进入城镇、城市从事工业、服务业。按照我国城市化率1%的增长速度保守估算，每年也有1300万人口进城。这些人口进城，既需要为他们提供相应的住宅，也要为他们提供相应的商业、交通、医疗等各种设施与服务，还需要发展工业等各种产业为他们提供就业机会。这些住房、服务和产业的提供，都离不开房地产业。因此，城镇化的加速推进将给房地产业带来大量的发展空间。

需要注意的是，我国城市之间发展是不均衡的，各地的城市化水平也不一样。一线城市已经达到了城市化的后期阶段，比如北京城市化率达到86.3%，但其他大部分二三线城市还处于城市化发展的中期阶段。因此，各地的发展路径、房地产业的发展也是有差异的。就北京而言，尽管已经处于城市化的后期阶段，但人口还是在不断增加。继2009年常住人口达到1755万之后，2013年常住人口已经达到2114.8万，短短4年间，人口又增加了359.8万，按三口之家一套住房来简单估算，就需要增加住房120万套。因此，北京房价不断上涨的主要原因还是住房需求不断增加，供不应求所致。

近年来，我们也一直通过限购、限贷等房地产调控政策来限制投资性、投机性住房需求，但是，住房的供求矛盾，尤其是一线城市的供求矛盾仍然很大。以北京为例，还有13万经济适用房和两限房的轮候家庭等待解决住房问题，首个自住型商品房的中签率为1/74，很多商品房楼盘也出现了“日光盘”，一房难求现象十分突出。背后更深层的问题是北京集中了较多的教育、医疗、交通等优质公共资源，城市功能太集中，对人口有巨大的吸引力。因此，北京房价持续走高不仅仅是北京的问题，而是全国的均衡发展问题，是全国的优质公共资源分布不均的问题。

总之，在新型城镇化的背景下，房地产走势怎样，是否会崩盘，最终还是取决于各城市住房的供求关系。在经济发展向好、人口不断聚集的城市，城镇人口不断增加，住房的需求不断增加，住房供不应求或供求均衡情况下，房地产自然不会有崩盘的风险。在个别城市，经济发展缺乏后劲，盲目增加房地产投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，难免会出现房价暴跌现象。

总体来看，房地产崩盘的风险是源于人们在投机获利的预期下狂热购房，引起房价持续大幅度异常上升, 使市场价格远远高于实际价值。近几年全国采取了严厉的住房限购政策，投机性和投资性需求已受到限制，房地产投机活动被有效组织。因此，在宏观经济平稳运行下，房地产业依然会发挥其先导和支柱作用，房价走势也会不断趋稳。

（赵秀池，首都经贸大学房地产研究中心主任、教授，海外网特约评论员）

海外网评论频道原创，转载请注明来源海外网（www.haiwainet.cn），否则将追究法律责任。

推荐阅读

周俊生：楼市崩盘论言过其实

柳九邦：楼市“降价”是否会成潮？

港媒：中国富豪炒卖香港楼市出现疲态

(责编：宋胜男)