楼市限贷松绑，房市就会飞？

9月22日下午，有则“首套房认定标准将放松”、“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”的传闻备受关注，目前这道消息虽未确认，但已得到多家媒体报道证实。（9月23日 综合中国经济网）

9月21日，南京市政府发文通知宣布取消房产限购，至此，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚6座城市尚未把实施几年的“限购令”退出历史舞台。值得注意的是，房产限购松绑后，即使已经步入了传统的“金九银十”楼市销售热季，可全国各地楼市的成交量并未如预期的上涨，而且大多数城市的成交量走势平平，有的甚至是加速下滑，过去排队买房的火爆场景已成追忆。总体来说，各地祭出的放开限购、税费优惠等救市“法宝”，对楼市的影响暂时来看效果不大。

面对持续转冷、库存高企的楼市，许多市场分析人士不由地把矛头对准限贷政策，认为楼市的量价变化与信贷政策的松紧紧密相关，而之前银行基于自身的盈利和风险考量，对相关房地产信贷还是持较为谨慎的态度。不久前，知名开发商华远地产董事长任志强就在演讲中“炮轰”银行，称房地产是为银行“打工”。不少评论认为，任“大炮”把舆论的“风口浪尖”指向紧绷房贷金融机构，说的是银行业利润畸高，实则是“隔山打牛”地利用舆论倒逼银行放松房地产信贷。不少市场分析人士称，放松“首套房”认定标准，推行房贷还清可享受首套房优惠政策，有助于当前“冻住”的楼市回暖。经济评论员马光远就认为（微博），如果央行真的调整“首套房”政策,在贷款人已经还清贷款余额的情况下，新购买住房都算首套，那意味着最强的救市政策出台了。

那么，楼市限购、限贷两条“缰绳”都松绑，这就意味着房市就会马上飞吗？

笔者认为，当前楼市已经进入了一个较为深度的调整期，即使是放松原来的限购、限贷“双限缰绳”，但也只能使得楼市调整的速度放缓，并不能从根本上改变市场的运行轨迹。中国房地产已经到了该调整的时候啦！而且这个阶段性拐点已经呈现。

表面上看，当前楼市低迷现象主要存在“两高”的突出问题——高房价、高库存，实则还有许多更深层次的因素在起作用。

有价无市，成交量下滑，对于大多数房企来说是个致命难题。房企担忧“以价换量”有多重顾虑，此中有担心老客户“争吵”、地方政府“干预”等因素，也与房企自身“守株待兔”的凝重对耗心态有关。关键是你把房价抬住、死扛，客户入市热情一旦不高，你的库存量就难以有效消化，资金肯定盘活不起来。即使有开发商加大营销策略来鼓励客户来看房，可没有入市意愿，再多的熙熙攘攘“看房客”也没有实质效果。

无论是一线城市，还是二、三、四线，当前楼市最大的症结就是“去存量”。无论是地方解开房产“限购令”，还是敦促四大行宽松“限贷”，其最大的目的都是要“剑指”楼市的“成交量”。那么，尽管有地方政府不断的“救市”政策加持，眼下的房地产“去存量”压力为什么会那么大呢？放松房地产信贷一定能真正挽救当下楼市低迷状态吗？

房地产市场阶段性调整的脚步已经迈开了！万科董事会主席王石之前有关房地产“买了就能赚钱的阶段已过去”、 中国房地产行业的“黄金时代”已经结束等警示绝非“空穴来风”；而SOHO中国有限公司董事长潘石屹称“中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山”也绝非是一句瞎扯的应景之言。虽然绝大多数大型房企的“掌门人”都对未来楼市持“谨慎乐观”的态度，但当前我们还是听到了更多房企需要多元化转型的声音；可以肯定一点的是，以往那种“低头遍地是黄金”的楼市低端开发形态或许是难以再维持下去了。

我们正在进行的全面深化改革，其主要目的还是意在为打造中国经济“升级版”打造“红利”环境，加快结构调整与转型升级、转变经济发展方式、增添民众福祉，其必将要围绕着实体经济而展开。房地产业是国民经济的一大重要支柱，但那种过分依赖地产开发投资、过度依赖“土地财政”的发展模式肯定是难以为继的。另外，随着新一轮土地政策改革、财税及金融改革等不断深入、以及不动产登记、推房产税等政策推进，加上反腐败的持续高压态势，还有普通老百姓盼着“合理房价”的热切心结，中国房地产行业都有一个需要回归理性的发展形态要求。

另外，房地产市场也有它自己的市场运行规律在起作用。经过一二十年的行业“大发展”，尤其是近十年的热度开发，千千万万人已经基本上实现了“有房住”的愿望。目前全国各地那些过度开发出来的楼市存量，与那些真正的刚需相比，是供大于求还是跟不上需求呢？这个问题疑问应该不大吧！近来央行有调查报告称，超三成居民认为目前房价“可以接受”，那么翻过来看，是不是也说明有近七成居民认为是“不可以接受”的？！当前房企库存不断高企，与高房价不无关系，刚需一族即使想买，但也相当多买不起呀！此外，在高企的房价面前，楼市“高库存”与当下的投资、投机需求迅速冷却有着很大关系，加上打击“影子银行”、规范金融管理力度加大等因素，地产也有合理回归的强大“牵引力”。“接棒”的人少了， 房市还会马上飞吗？

(责编：于川)