冯仑：我们要做红心开发商【2】

　　房地产创新的四大核心

　　讲这个故事的意义在哪儿？房地产的创新和这个人造空间的价值一样，我们所有的活动，无论住宅还是商业不动产都会围绕这四个方面展开，我们所有创新工作的核心就是这四个方面更优化的配置，使这四个方面更有价值。

　　第一个方面是行为，决定空间价值的事情是人的行为，比如你们都站着，这个地方收不到很多钱，但是你坐着、打麻将、游戏、赌博，我们收到很多钱。如果你躺着，桑拿、美容、八宝山告别，去医院，我们收到的钱更多，所以站着不如躺着收钱多，这就是行为决定。另外，需求弹性大的行为付钱多，比如吸毒、赌博、卖淫、嫖娼，很多事需求弹性大，容易上瘾。但是，这些事不能做，政府不允许做，扫黄打黑你还得赔钱。所以，合法范围内找需求弹性比较大的收费比较多。我们根据它的行为有不同的现金。

　　第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做的穿金戴银。所以，成本控制对我们的价值很重要。洗手间里贴大理石全部是金的没有必要，所以空间要根据它的行为和收费来控制好成本。

　　第三件事情就是技术。我们创新会有一些技术上的创新，创新对于空间价值最大的影响就是科技。比如空调好，水配得好，安全比较好，科技越进步，空间里的舒适度、便捷性越高，价格就越高。

　　最后一个方面是管理。同样一个空间我们用什么方式来管理，包括设施管理、能源管理、资本管理。

　　我们的创新围绕着空间价值就在这四个方面去动作。要么我们想办法让你们的行为改变，你们不愿意躺着的，我弄个床特舒服。如果不能改变你的行为，那就降低物业成本，创新的时候降低成本。比如你就来培训的，那墙壁帖墙纸就行了，不需要软包装这个墙。如果成本也搞不定，我就技术上想想办法，我就不装中央空调了，我弄一般的挂式空调，大家反正来上课，不计较就走了。如果这些东西都一定的情况下，我管理不断革新，也会很有价值。比如万通在阜成门有一个大楼，我们一直想是不是把它拆了，自己当自己的拆迁户。为什么？我肯定不对自己强拆。第二、我绝不做自己的钉子户，为什么？万通广场那边现房才卖2.5万，我们当年的广场，这个地方拆迁成本已经5万了。假如我拆了重建，当然区里边也很支持，加入一平米至少还能增加5、6万的价值，这个就叫资本去管理。这么一管理，坐地就增加了。

　　所以，我们的工作，我们的创新，房地产创新说来道去要把这四个因素调好，调好以后，我们就赚到更多钱了。并不一定从住宅上赚，这一点大家老是误解。因为我今天讲房地产，不是讲住宅，所以地产商实际上跟大家一样，都是赚到它合理的和让大家满意的时候才能够拿小费，如果大家不满意，肯定给了钱就要骂人。

　　住宅如何创新

　　接下来我们看一下住宅，住宅在哪几个方面改善这四个要素？住宅目前的创新有三种方法，第一种方法叫住宅产业化，住宅产业化解决的问题是什么？规模、成本、速度，它要规模大、成本低、速度快，核心是降低成本，这就是它的创新。而要解决这个问题，住宅产业化，也就是说在现场做的要越来越少，在工厂做的要越来越多，这叫住宅产业化。现在我们国家在工厂做的大概占15%，万科现在能做到40%左右，日本做到70%以上，70%以上都是在工厂做，到现场装一下，像做电器一样。所以，全球最大的房屋之一，在日本最大的房屋供应商之一是丰田房屋，是做汽车的。这个方面现在有三种模式，一种是万科，日本的钢筋混凝土模式，第二个是远大钢结构的模式，成本比较高，但是速度很快，环境质量比较好，舒适度比较高，但是成本高。还有英国的爱尔兰的模式，成本适中，但是它时间只能缩短一半，就是两年能只用半年就做好。那么，整个这就是我们现在创新的重点，凡是住宅公司，第一件事住宅产业化，降低成本，提高舒适度，缩短建造时间。

(责编：宋胜男)