冯仑：我们要做红心开发商【3】

　　第二件事住宅方面的创新就是细分市场。刚才我说改变你的行为，细分市场。你别老跟媳妇分家，这种我们做的产品满足了，可是大家愿意在海外，在其他地方渡假、疗养，比如万通在台北做了一个渡假的公寓，我们改变一下你的行为，满足一下其他的要素。最有意思的是十多年前我们去温哥华，当时比较年轻，很多事也不懂，大陆也没有这么开放，他们总跟我们进同性恋公寓，我们当时觉得很害羞，后来知道其实所有的创新，包括器官的使用也可以创新。因为温哥华有大量的这些器官创新者，他们想创新使用，就是做基友，假定说我们现在在北京，给北京的好基友专门做房子，做100套，上海做100套，这叫差异性，你改变了别人的行为，并给他们提供他们需要的产品，这也是一个创新的途径。我到台湾看到非常有趣，一个老板做了40套房子，说是给女士的单身公寓，我觉得挺好，过了一年，我又去，他又做了23套还是单身公寓，我说怎么才做这点？他说我这个是做得很仔细了，第一期叫单身不单居的女性公寓，就是单身但是肯定不独居，有人跟她住。这20多套是给单身且单居的女性定制的，她们肯定是自己住的，不喜欢跟别人住的，这些细分到把每个人的行为研究透，接下来住宅创新的另一点就是根据行为的改变我们来提供服务。

　　第三个住宅方面的一个很重要的创新，是服务的多样性上创新。我们前面用定制，后面包括装修，个性化，包括金融服务，包括物业，包括养老、医疗，整个社区的服务越来越多，每一个服务少收一点钱，这样也是形成了一种竞争。

　　所以，住宅的创新非常简单，总体是沿着这三个方向在竞争、在创造，一是成本竞争，住宅产业化。第二、差异化产品竞争。第三多样性，同样一个产品提供更多的服务商竞争。

　　商用不动产如何创新

　　再看一下商用不动产，商用不动产非常复杂，大家现在把商用不动产庸俗化了。我前两天去马来西亚，人家告诉我有燕窝地产，大陆有个医疗叫医疗地产，有个文化叫文化地产，有个商场叫商业地产，有个教育叫教育地产，有个夜总会叫娱乐地产。于是，马来西亚就学会了，那个地方有一个燕窝，叫燕窝地产。其实这些叫法都不对，准确是叫商用不动产。住宅是给了各家的老婆、孩子使用的，商用不动产是给客户用的。比如我们做这个空间，给俏江南，它是B，谁来吃饭，在座的各位去俏江南吃饭，我只是给俏江南提供一个空间，所以我的客户是B，不是C，商用不动产最核心的价值就是我给B提供服务，这个B再用这个空间找到他的C，他从C收的钱付我的租金，这叫商用不动产。

　　商用不动产怎么创新？首先从模式上创新，模式一共有三种。第一种模式叫转型的过渡模式，今天万达用得比较好，叫以售养租，加社区商业，它的产品就是大量的住宅，销售，支持一部分商业，这是一种模式；

　　第二种叫经典模式，我们叫美国模式。经典模式叫中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化，这都比较专业了。那么，这部分最典型的美国是铁狮门，到中国就是直接投资和资产管理相配合；

　　第三种模式，纯粹资产的管理和经营的模式。香港置地，九龙仓、太古，这种商业不动产模式也非常了得。香港置地，一共只有60万平米，它的价值跟万科差不多，一年销售收入20亿、30亿，可是它的市值跟万科一样。国贸三期一栋楼就几百亿，他不用多做，就做了一件事，这就叫经典的商用不动产中的资产管理和经营模式，最后随着这个地方越来越贵。我算一个账，我是叫劳动人民，真的不是资本家。为什么？我们1993年盖了一个房子，万通新世界广场，三元桥盖了一个莱茵大厦，我们全卖了，卖了好像挣了钱，结果你缴了税，最后又买第二个地又涨了，还不够，又贷款，再买，一直忙活到今天20年。可是莱茵大厦这个老板，楼一做完，再没有在北京做第二个楼，这个楼就是他自己的，他就出租，现在每年租金一两亿，这楼值30万亿，人家20年没挪窝，就弄这一件事，这叫经典的商用不动产。

　　所以，今天我们大家熟悉的商用不动产，我们比较多地是注重过渡模式，以售养租的模式，而实际上赚钱最多的是第三种模式，其次是第二种模式。第一种模式适合中国现在，转型、速度很重要，李嘉诚和新鸿基先后用了15到20年，这个模式是对的，切合中国当下，万通现在也用。但是，应该说最赚钱的是第三种模式，像香港置地，60万平米，每年收租金7、8亿美金，这就是三种模式。

(责编：宋胜男)