冯仑：我们要做红心开发商【4】

　　在商用不动产当中，历来市值最大的有三种，写字楼、购物中心、工业物流，叫工业不动产。到目前为止现在看，出现的挑战需要创新的是商用不动产当中的购物中心。购物中心现在有两种观点非常有意思，大家知道今年光棍节马云给商用不动产做购物中心的人下了一个咒语，就是光棍节一天卖350亿，它的意义在于打压购物中心这种商用不动产，有道理没有？有道理。因为目前每年的电子商务呈现30%的速度增长。今年商品零售总额10%是电子商务，网上销售，也就是有10%的东西已经不放在传统的连锁商店、购物中心、便利店，放那儿了？这10%放到物流仓库？什么物流仓库？现在经典的做物流仓库叫做双波道多层智能物流仓库，你得研究成本行为，搁哪儿去了，然后从哪儿到我们口袋，到家里，一敲门，然后给一个邮包，一签收。按照马云的估计，每年呈30%的增长，到以后电子商务的零售总额相当于今天几乎所有的商品零售总额，也就是到那个时候今天目前的商场购物中心绝大部分都应该空了，改成其他的用途。我也问过王健林王董事长，我说你觉得到底这件事有多大的影响？王董事长说，目前有20%到30%，最主要影响是书籍、家电、价值1000块钱以上的服装。未来怎么样呢？王总说未来顶得住，至少60%没有问题。

　　那也就是说，这件事情未来商用不动产凡是做购物中心要小心，你创新的方向就很清楚了，就是怎么样让人在里边躺下来，坐下来，站着是超市，进去买了就走，而这些事都是网上可以替代的。凡是躺着和坐着的事网上都不可替代，只有站着的事网上都能替代。所以，在购物中心里边要研究新的业态，怎么增加体验，增加聚人气的地方，增加人不得不到这个空间来的理由，创造人不得不到这个空间来的理由，这是创新的一个方向。

　　再有一个方向就是我们刚刚讲的智能型物流仓库，大家知道这个领域最近增长非常快，万通在五年前开始在工业地产，实际上就在物流仓库里边开始布局，到今年为止我们现在应该在全国算第二了，第一是新加坡人，我们已经不断在并购，在发展这部分的业务。但是，就这样现在还是不够，为什么呢？所有的商品从购物中心挪出来，都要挪到这个仓库里，挪到这个仓库里，我们才能够承接，才收他的钱。但是，菜鸟出来了，又挑战我们，所以，过日子，做地产商太不容易了。菜鸟怎么出来了？那天沈总，我们聊天，菜鸟就讲一个故事，说突然有一天中国人定阿拉斯加的螃蟹一天在天猫上定两亿只，这把美国人吓蒙了。但是，你仔细一想，也不奇怪，他来了也不是一天吃，也不是说一顿吃，中国有四亿人，加上小城镇人口有六亿人口，一个人还轮不上一个螃蟹腿，所以也不离谱。但是，搁美国，这玩意儿太离谱了。

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