余治國、葉楚華：房價飆漲時代已終結 【2】

城鎮化自然也是擴大內需的最大潛力。城鎮化不僅意味著已經進城的農民工，其市民身份的確認，更重要都是基建、文化、醫療、教育的投資與低端消費的升級，但決不會是房地產。據傳有政策規定，農民工進城落戶首套房要以成本價供應要以成本價出賣，人均面積不得超過40平米。這與2012年11月28日中國社科院發布的《中國財政政策報告2012/2013新型城市化背景下的住房保障》中的觀點十分一致。該報告指出：“我們建議，對於城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。”與此同時，在產業升級的帶動下，收入分配改革也將為擴大內需做出重要的貢獻。國家制定的2020年收入倍增計劃，未來主要的方向就是要縮小收入差距、增加工資內收入、有效控制灰色收入等。

此外，隨著結構性減稅政策的推定，為緩解地方財政的壓力，必然會有系統性的財稅體制改革過程。其中最為在重要的是加速地方性稅種的立法和推行力度，尤其是房產稅的推定。盡管存在著地區差異、城市內部的區域差異、既得利益集團的阻礙等各種技術性與政治性難題，但在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅的制度設計與推行是歷史大勢所趨的必然過程。

一方面是資金大量流入農業與實體經濟，另一方面未來將會形成投資與消費的新的經濟增長點。而資金及其背后所代表的社會資源是有限的，資金流入什麼地方，什麼地方才會發展的空間，才能產生新的利益格局和新興的利益集團。顯然，房地產領域已經讓位於產業升級與農業大發展了。房地產未來是根本無法與這兩大領域爭奪有限的資金或資源的。現在這種情況已經出現了一些端倪。眾所周知，目前的銀行信托產品大多與房地產或地方土地財政有關。這些金融產品的特點是利率結構錯配，即期限短，利率高。這表明房地產領域所需的資金缺口極大，未來缺口會更大。這意味著什麼？恐怕無須我們的分析，讀者的心中已經有結果了。

當然，目前對房地產的社會預期也正處於一個轉折點。在很多城市，無論是城郊農民還是城區市民已經不再要求回遷若干套住房，而是直接索要現金補償。比如在浙江省嘉興市，當地一家醫院拆遷，135戶動遷戶僅有3戶選擇產權交換，其余全部要求現金補償。顯然，城市化與房地產開發業的黃金期已經一去不復返，而偏向於消費的新興城鎮化無非是這一轉變的歷史性標志而已。

（注：本文轉載自“葉楚華--鳳凰博客”，作者觀點不代表本網立場。）