周俊生：共有產權房難免重蹈經適房覆轍

住建副部長齊驥日前在接受記者採訪時表示，在住房保障制度改革方面，住建部近期將著力推進兩項工作，一項是在地方實踐的基礎上，對廉租房和公共租賃房實行並軌運行，另一項是指導地方有序開展共有產權保障房的探索。

齊驥提出的“共有產權房”，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當財政補助、稅費減免，以降低住房的建設成本，然后以低於市場價格配售給符合條件的購房家庭，配售時在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。北京市今年推出的“自住型商品房”即是共有產權房的一種。細究之下，它與幾年前推出的經濟適用房並無本質區別。

經適房在各地的版本雖然有些不同，但大體上都是由地方政府在土地、稅收等方面向開發商和購房者讓利，以低於普通商品房的價格向市場出售。隻有家庭年收入在政府設定的某個標准之下才有資格購買。同時，業主對於經適房的產權是不完整的，一般的規定是不能將住房轉作出租之類的其他用途，在規定年限內也不能出售，出售時要與政府按比例分成。

但是，經適房推出幾年來，實踐效果並不好。這主要在於，當政府向開發商和購房者讓利的時候，究竟需要讓出多少利，這完全是由政府說了算，價格不是市場化的結果，而政府讓利以后又要分享經適房的產權。這是一種缺乏充分市場博弈的定價機制。當政府擁有了經適房的定價權，它必然會產生非市場化之下的利益空間，特別是當政府還掌握了分配經適房的權力，實際上就產生了這部分利益由誰來染取的問題，大大增加了尋租的機會。

最近幾年來，各地圍繞經適房出現了不少腐敗丑聞，一些並非住房困難的人憑借著與權力的關系擁有了經適房。至於他們得到經適房后是否入住或者出租，實際上政府根本無力監管。很多經適房的擁有者只是在等待政府規定的年限期滿后將其出售，套取未來房價上升空間的利益。正是由於這些原因，一些省區已經不再從事經適房建設。

那麼，在經適房停下以后，以共有產權房之名推出的住房，又能與經適房有多少兩樣呢？北京市推出的自住型商品房，雖然時間不長，但已經出現了類似經適房的問題，一些與權力有“姻親關系”的人得到了購房資格，而真正的住房困難者卻很難得到。

共有產權房之所以難免重蹈經適房的覆轍，關鍵在於它像經適房一樣，從表面上看是政府向住房困難者讓利，但是它仍然回避了市場而由政府一手操控，仍然是建立在政府利益算計的基礎上，甚至產生了尋租的空間。政府對於民眾的住房保障負有責任，這種責任不應該僅僅體現在讓利，而是政府本不應該參與到市場中來。政府對住房保障負的是一種兜底責任，讓每一個人都能住有所居。但是，住有所居並不意味著每一個人都擁有產權房，政府應該提供的是公租房，而超出這個范圍的住房需求，理應交給市場。

長期以來政府在房地產市場上的利益攫取，已經使房地產領域出現了結構扭曲，政府慣性地認為自己在房地產市場中應該佔有利益，然后在此基礎上讓出一部分利益，以此來體現其對民眾住房的保障功能。正是因為有了這樣的理念，才使“土地財政”愈演愈烈，才會導致房價“屢調屢漲”的怪圈。

而解決這個問題的鑰匙，還是在於按照中共十八屆三中全會的要求，切實推進政府職能改革，政府不應該成為與民爭利的“經濟人”，這個退出的范圍，當然也包括房地產市場。

（周俊生，海外網專欄作者）

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(責編：張婷)