周俊生：治理小產權房要走市場化道路

國土資源部有關負責人日前向媒體透露，該部執法監察局近日已明確要求各地，堅決拆除一批小產權房，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。

小產權房的問題在我國房地產市場上形成已有年頭，盡管國家對小產權房一律不予承認，但它一直在發展之中。最近幾年，在城市商品房價格一路上漲的背景下，小產權房也出現了“野蠻生長”，遍布於全國各地，特別是大中城市的周邊地區。由於城市周邊地區的土地屬於農村集體所有，不像城市土地那樣屬於國家所有，其房屋價格相對於城市商品房十分低廉，對城市的低收入者產生了很大的吸引力。因此，盡管國家三令五申小產權房屬於違法建筑，但“鋌而走險”者仍然源源不斷。此次國土資源部執法監察局准備“拆除一批”、“查處一批”、“追究一批”，是否能夠真正解決小產權房的問題，很值得懷疑。

其實，對於小產權房，政府執法部門不妨“心平氣和”一點。小產權房為什麼有市場？一個顯而易見的答案是因為它的價格低。前不久有媒體報道，廣州郊區一套100平方米的房子，用二三十萬元即可買到。這樣的價格，相對於動輒兩三萬一平米的廣州市合法商品房，其吸引力不言而喻。那麼，合法的商品房為什麼價格那麼高？答案也不難找到，開發商建造合法商品房所需要的土地，是通過由政府組織的招拍挂的途徑獲得的，在近幾年不斷刷新的“地王”紀錄之下，土地價格已經高到了令人驚訝的程度。除了土地成本之外，開發商在商品房建造、銷售過程中還必須向政府繳納名目繁多的稅費，所有這些，都會進入商品房的銷售價格。而土地與稅收這兩方面的支出，在小產權房的價格構成中是不存在的。

通過這樣並不復雜的分析，我們可以清楚地看到，小產權房的蔓延，其實是被城市商品房的高價倒逼出來的。如果合法商品房的價格能夠明顯下降，小產權房的吸引力就會蕩然無存。但是，最近幾年持續展開的房地產調控帶給民眾的是深深的失望，調控的失敗已經成為一個毋庸諱言的事實。而調控失靈的原因在於，這一場由政府主導的調控看似聲勢浩大，卻沒有根本觸及政府在房地產市場中的利益，政府通過土地拍賣獲取了豐厚的收入，已經形成了堅固的土地財政制度。土地是住房市場的基礎，隻要這個基礎未出現動搖，房價也就不可能出現鬆動。

因此，面對小產權房問題，政府應該承認它實際上是一種市場現象，而對於市場現象，最合適的治理途徑並不是“拆除一批”、“查處一批”、“追究一批”，而是要走市場化的道路。三中全會決定中提出，要加快房地產稅立法並適時推進改革。從現實情況來看，向城市商品房業主征收房地產稅，在法理上存在明顯不足，推進也有很大困難。那麼，國家不妨從小產權房先行展開房地產稅的征收。目前，國土資源部和住建部正在展開小產權房查處工作，但將所有小產權房拆除顯然並不現實，政府應該對現有的小產權房進行摸底調查，從寬制訂一定的標准，對於不妨礙社區規劃、建筑質量沒有問題的住房，國家可以承認其合法性，並向其征收房地產稅，使這部分業主的房地在得到國家承認的同時，也承擔起在住房方面應盡的納稅義務。在這樣的制度建立起來后，不僅小產權房的業主可以住得心安，而且可以改變城市商品房的市場生態，直接的作用就是拉低房價，國家則可通過房地產稅的征收獲取穩定的財政資金。更重要的是，通過化解這一尖銳的社會矛盾，有利於推進社會的和諧。小產權房這個令政府頭痛的問題，也就可以轉化為一種積極因素。

（周俊生，海外網專欄作者）

海外網評論頻道原創，轉載請注明來源海外網（www.haiwainet.cn），否則將追究法律責任。

【關注·房地產業改革】

周俊生:“房價仍將上漲”為何噓聲一片

周俊生：一線城市不應叫停商品房限購

洪樂風：莫讓房產稅加劇公眾“稅痛”

(責編：牛寧)