陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信【2】

　　李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。

　　量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。

　　所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。

　　全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。

　　世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。

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