陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信【5】

　　总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；

　　第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

　　第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

　　第四，投资客不会明显增加。

　　第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

　　第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

　　第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

　　第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。

　　第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

　　第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

　　最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年

(责编：宋胜男)