陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信【3】

　　从我们自己已经成交的客户置业目的来看，投资客依然很少，没有增加。明年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦，包括旅游地产。从面积段来看，90-144平米之间的改善型住宅占比的增长，还是给予了我们信心，我们世联行成交的90-144平米占52%，超过一半。

　　这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支撑，中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连他家窗帘都不换，只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。

　　我在房地产里面讲，大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲，他们极其关注成交的面积，他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交，可能明年入伙。

　　从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。

　　当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。

　　在这样的大背景下，我们可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。所以说不要以为人家说小公司调头容易，增长速度快，大公司增长速度慢。不是。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。比如万科，万科一个广深公司，他可能比一般房地产公司大多了。

　　对房地产公司一定要再认识。房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股，而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题，这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下，我们列一列就知道大家玩法不一样，而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。

　　有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。

　　中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了，整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了。

　　达成合作的原因是什么呢？因为你开放、因为你执行标准、因为你透明，这个很不容易，很多中国房地产商太不透明了。展望2014年，货币环境是紧的，不是松的。我曾经说过中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

　　利率，目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。如果这样的话，我觉得明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力，都意味着明年货币政策将中性偏紧。

　　货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

(责编：宋胜男)