陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信【4】

　　什么叫软着陆？就是全国商品房均价还在增长，但是销售金额增长幅度已经大幅回落了，2011、2012年就是软着陆，没出大事，但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。

　　什么叫硬着陆？2008年四万亿出台之前当时是硬着陆，多少开发商在2008年那个时候遇上麻烦？2011、2012年的软着陆也够呛，那个时候的价格怎么出台的？就是照着原先的价格砍一截，否则就没有成交。

　　现在好一点的是，上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的，所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的，那么中小开发商怎么办？就是要提前快速回笼资金，马上跟人家谈合作，避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。

　　比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。

　　当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。

　　我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。

　　未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。

　　二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。

　　在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。

(责编：宋胜男)