王健林：20年后中國樓市會倒【3】

　　潘石屹：樓市調控十年不見效是政府的思路問題

　　SOHO地產董事長潘石屹，與好友華遠地產董事長任志強，在樓市上的觀點一直以來都不甚相同。前瞻網報道稱，任志強想來反對樓市調控，也反對房產稅，但潘石屹則認為樓市調控十年不見效是政府的思路問題，並建議開征房產稅進行進一步調控。

　　中國樓市調控已有10年之久，但是每一次都是越調越高，10年來的房價總體都在不斷挑戰新的高位。潘石屹認為，主要原因在於政府的樓市調控主要採用行政手段，既然行政手段調控10年都沒有效果，政府就應該反思一下，改變策略。

　　潘石屹表示，通過限貸調控房地產，提高首付比例，還算是比較正常的調控手段，然而限購則更明顯的是政府的行政手段，強迫市場減少樓市交易。諸如此類的行政調控措施，出台一個政策，房價暴漲一次，“一個方式使用了10年時間還沒見效的時候，我認為應該是反思一下方法了。”

　　有別於任志強反對征收房產稅的觀點，潘石屹更認可房產稅對中國樓市調控的作用。潘石屹認為，開征房產稅“這樣才能夠讓社會上閑置的房子充分的利用起來”。不過，他也認為，對於首套房和二套房，不要征收房產稅，畢竟這是剛需。

　　十年樓市調控之大變局

　　看似沒變，其實已大變。在黨的十八屆三中全會全面深化改革若干重大問題的決定中，對於“房價”、“房地產調控”等熱點話題雖未置一詞，但有關“建立城鄉統一的建設用地市場”、“把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系”，以及“加快房地產稅立法並適時推進改革”等重大基礎性改革舉措，被專家視為頂層設計下的住房政策新路。

　　新華社報道稱，檢索1998年住房制度改革以來的歷屆三中全會決定，比對自2003年開始為抑制房地產過熱而採取的各種調控措施，會發現，房地產調控政策正在經歷十年來未有之大調整。

　　房地產稅：並非打壓房價，但有利減少泡沫

　　十八屆三中全會決定中，“加快房地產稅立法並適時推進改革”的表述，頓成熱議焦點。市場人士、學者專家紛紛解讀，認為這意味著房產稅試點即將在更大范圍展開，有的甚至對房產稅開征的時點、稅率、減免額度作出預測。

　　細察之，十八屆三中全會關於房地產稅改革的決定，與十六屆三中全會提出在條件具備時開征物業稅相比，指向更為明晰，任務更加緊迫。

　　從各國案例看，房地產稅作用有三，一為地方政府提供財政收入來源，二可調節社會貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預期。

　　“房產稅改革是我國新一輪房地產調控的制度建設內容。”財政部財政科學研究所所長賈康說，其目的並非單純為打壓房價，實質上是經濟調節杠杆。或許，房產稅難以改變未來伴隨城市化進程的房價上漲趨勢，但一定有對沖房價上升、減少泡沫的效應。

　　改革視角下的調控新路：從“調短期”到“利長遠”

　　業內認為，對於年內部分城市高達30%的房價飆漲，政府不再從壓低“需求”著手，而是調整思路增加“供給”。

　　曾參與上海市住房制度改革的浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍判斷，樓市調控政策現已出現三大調整：堅持市場化改革方向﹔構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系﹔政府工作重點是做好保障房的建設和分配，形成各方共同參與的局面。

　　回望房地產市場的來路，對這一調整的認識將更為深刻。1988年，國務院印發住房制度改革實施方案。1998年7月3日，福利分房在制度上壽終正寢，市場化住房消費啟動。在住房分配貨幣化改革、積極財政政策等一系列政策措施激勵下，到2003年，房地產業逐漸成為支柱產業，同時，樓市投資過熱、投機需求冒頭，央行開始收緊銀根。從此，樓市開始了“過熱-調控-飆漲-再調控”的循環。如何建立真正的長效機制？

　　業內人士分析，一系列重要講話政策透露出中央的應對之策：政府和市場住房供應體系並舉，逐步化解房地產發展存在的問題。首先，在供應端，“加大供給”在未來房地產市場長效機制中具有重要權重，而建設用地結構優化是未來土地政策的重要取向。

　　其次，在需求端，“把調節人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式”。華創証券分析認為，這意味著推進房地產稅改革、擴大試點已是近在眼前。

　　第三，在手段上，調控回歸市場化方向，同時實行兩分法：商品房強化市場化運行，保障房需要政府調控。

　　十八屆三中全會決定，讓市場在資源配置中起決定性作用，同時更好發揮政府的作用。北京大學房地產研究所所長陳國強等專家認為，未來樓市調控長效機制的大方向是逐步淡化行政手段、回歸市場化。

　　住房政策的頂層設計

　　十八屆三中全會前夕，受邀在中央政治局集體學習會上授課的清華大學教授劉洪玉曾指出，有許多房地產調控政策是為了應對市場出現的短期問題，未形成科學、合理、清晰的政策體系。一些政策從長期來看，引發許多新問題甚至是更嚴重的問題。

　　如何破局？亟須頂層設計。綜合專家觀點，這一頂層設計至少已包含：

　　“一個目標”，即滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居的目標。

　　“兩大體系”，即構建以政府為主提供基本保障體系和以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

　　“四種關系”，即加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。

　　“三個支撐”，是指中國房地產政策的完善還需經濟、社會和政治等體制上的切實改革相匹配，包括：改革考核體系、完善土地政策、革新財稅體制等。

　　洪平凡說，中國房地產還涉及諸如戶籍、土地財政、征地等復雜因素。這些問題的核心之一在於地方政府的“土地財政”，開發商賺取利潤而政府收取高額的出讓金。高地價、高利潤下，高房價在所難免。

　　如何拆解這一利益鏈？根本一點，革新考核體系，“去GDP崇拜”。十八屆三中全會決定，完善發展成果考核評價體系，糾正單純以經濟增長速度評定政績的偏向，更加重視勞動就業、居民收入、社會保障、人民健康狀況。同時，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。

　　與此同時，還需完善土地制度，革除土地財政的弊病。正如國家行政學院經濟學部許正中教授所說，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉讓住房的交易稅、個稅。這既有先前過分考核GDP所催生的地方投資沖動，又有地方財權與事權不匹配所導致的“借地生財”的原因。

　　對此，十八屆三中全會的決定逐條提出解決之道：一方面，深化財稅體制改革，建立事權和支出責任相適應的制度。另一方面，完善土地制度，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓，並與國有土地同等入市、同權同價。同時，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。這為限制地方對土地收益的攫取提供了制度安排。

(責編：鄒雅婷)