王健林：20年后中國樓市會倒【4】

　　觀點

　　樓市隻會升不會降

　　“未來中國房地產，隻會升不會降”，“房產稅開征，至少要等5或10年之后”。鳳凰衛視時事評論員、同濟大學兼職教授邱震海如此分析未來房地產走勢。新快報報道稱，十八屆三中全會著重關注到房價問題，邱震海坦言，“隻有既懂經濟又懂政治才能把控中國。”

　　邱震海說：“中國目前大致分為有房派與無房派，這兩個派別在心態上完全不一樣，有房派不願意房價下跌，甚至希望繼續上漲，這部分人群一般擁有2-3套住房，是社會的中堅力量，但他們也是沉默的大多數。但是，如果房價跌得連他們也‘負資產’了，不排除他們會‘上街游行’。他們吼一吼，地球也要抖三抖，政府得罪不起他們。無房一族雖然沒有很大的影響力，但有重大的破壞力，政府也希望能夠穩定他們。”

　　基於此情況，邱震海認為政府會控制著房價不會漲得太快，同時加緊保障房的建設，穩定無房一族。

　　當日，有市民向邱震海拋出房產稅何時出台的問題。邱震海回應，上層正在認認真真地做准備工作，包括這次三中全會提出全國不動產登記、住房信息聯網等基礎性工作，可以預計，房產稅的出台，要到5-10年以后。而從法理層面即房產稅開征的法律政府依據、稅種層面即房產稅是否和其他稅重復、地方政府是否借機增加財政收入等層面都尚未厘清，所以房產稅要普及落地尚需時日。

　　未來十年難言“黃金”

　　有人說，未來10年將是中國房地產行業的“白銀10年”，增長速度不如從前，賺錢效應減弱，但依然大有可為。也有人說，未來10年才是中國房地產“黃金10年”，“城鎮化3億農民進城帶來新的需求”、“每年新增房屋與舊城改造”和“房地產是國民經濟支柱產業”等三方面主要原因將令未來的“黃金10年”成色更足。

　　然而，中國房地產這種超常規高速發展、一業獨大的局面，難以具有持續性，中國房地產發展最鼎盛的高峰期已過。總體而言，筆者認為未來10年房地產業也許整體向好，但堅決反對“未來10年比過去10年更好”的觀點。

　　可以肯定的是，今年上半年一二線城市樓市回暖，購房者為了規避個人所得稅新政紛紛出手，4月份之前出現了爆發性過戶浪潮﹔5月和6月份新房出現了搶購現象，地王也頻頻出現，各地土地出讓金獲得大豐收。

　　但我們應該清醒地認識到其中存在的種種風險。未來中國經濟增長放緩將越來越明顯。經濟增速放慢背景下的房地產逆增長，注定難以保持持續性。如果2013年樓價漲得過快，2015年將是“還債年”。

　　中國面臨著人口老齡化和人口紅利的衰竭。中心城市人口老齡化，意味著對房屋的新增需求會逐漸降低。過去人口結構推升了購房、消費的需求，並得到跨代收入轉移的支撐導致近年來樓市火爆的現象將趨緩，老年人的比例增加，會使得勞動力變得更加珍貴，老年人逐漸成中國經濟的一個負擔，使中國經濟的增長速度下降，房價和國民經濟的增長有著緊密的聯系，因此，人口的老齡化促使房價的增長速度變得緩慢。

　　(北京大學房地產專家委員會副主任、研究員：陳仁科)

　　未來十年城鎮化將支撐房價

　　鄭州晚報評論稱，任志強一直是樓市的春天派，甚至可以稱作暴漲派。雖有“任大炮”“北毒”之稱，不幸的是，任大炮的話總是很靈驗，他那張揚率真的作風，反而成為“姑娘們最想嫁的人”。這次任志強不肯苟同王健林的觀點，也符合他一貫看漲的作風。至少他不像某些騎牆派，一會說房價要漲，一會說房價要跌。

　　必須承認，王健林的話有道理。中國發展很不平衡，尤其是城鄉差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化。不難看出，中國的城鎮化步伐還要加快，將來會有更多的村落被“消滅”，更多的農民進城變成市民。中國城鎮化率現在50%左右，按照國際化發達國家經驗來看，一般會在60%到70%間迎來一個拐點，從高速增長減為平穩增長。據統計，近年來，中國每年有1500萬人由農民變成了市民，城鎮化規模全球居首，農民變成了市民，要在城市購房是必須的。問題是這部分人是否有能力買房，還是個未知數。從短期來看，不能把房地產價格上漲的原因完全歸結到城鎮化層面去。而從長遠看，城鎮化對房地產業是有影響的。城鎮化會給房地產業帶來巨大需求。隻要工業化和城鎮化沒有結束，那麼，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態。

　　隻有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。不過，屆時樓市未必就會倒。從這個層面來講，任志強的話也屬客觀。

　　中國加速工業化和城鎮化的今天，我們實在難以看到，未來房價會有太大的跌幅。至於其他的所謂地價上漲、原材料漲價、人口紅利消失、營銷成本上漲等因素就不必再說了罷。如果如任志強所說，老百姓的買房錢，被政府拿走了七成以上，那麼，就更難看到房價下跌的理由了。

　　但是，樹再高，也不會漲上天。可以肯定，房價不會像永動機一樣，無休止地上漲。一旦中國的工業化和城鎮化進程基本完成，房地產市場規模就會下來，甚至大幅度衰減，因為市場需求接近飽和，房價也就是失去了上漲的根本動力。或許，這已經是十年之后的事兒了。

　　(十年之前，我們對樓市一無所知，也不會想到它會以這樣的速度“成長”。十年之后，我們不想再對著樓市高歌：十年之間，我不認識你，你仍不屬於我……)

(責編：鄒雅婷)